路透调查：中国明年住宅均价涨幅料续降，房住不炒基调下微调城市或增多

路透最新季度调查结果显示，随着调控政策持续显效，中国楼市将延续增长放缓之势，明年房价增幅或降至近五年低位，同时成交量同比下降，投资增速亦有所减慢。

尽管多数受访者认为明年政策总体基调仍是“房住不炒”，开发商融资环境可能不会有太多改善，但经济下行压力加大之际，预计会有更多城市加入政策微调队伍，以稳定当地楼市，同时随着LPR（贷款市场报价利率）下调，整体利率水平趋降，亦为楼市提供支撑。

10家接受调查的分析机构对2020年住宅均价的预估中值为上涨3.1%，九家对明年上半年的预估中值为上涨3%（与前次预估值一致）。对2020年房价变动预测从-5%至8%不等，对明年上半年的预测区间在-8%到5%。

路透根据国家统计局数据测算，10月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升7.8%，为14个月新低。而2015、2016、2017和2018年的12月房价指数同比增速分别为1.8%、13%、5.4%和9.7%。

“2020年中国整体宏观经济将继续承压，虽然货币政策可能适度放松，但房地产调控政策将维持偏‘紧’状态。”仲量联行中国区研究部总监姚耀称，在此背景下，总体需求有所放缓，预计未来70城市整体价格增速将继续回落，2020年全年价格增幅在5%左右。

国家金融与发展实验室的房地产金融研究中心主任蔡真指出，房价上涨预期已完全转变，市场观望情绪浓厚；一线城市房价上涨乏力，二线热点城市租金资本化率已接近一线，三线库存压力明显。他也认为明年房价涨幅会回落。

本次调查显示，多数受访者认为明年房价仍会上涨，但涨幅较今年收窄。他们提及的让房价涨势承压的原因有，三四线楼市的量价下滑、调控政策收紧的效应持续显现等；而房价能保持上涨得益于货币政策适度放松（如LPR下调）、人才引进助推部分地区需求等。

“房地产仍然是中国经济发展的重要支撑，保证房地产市场的平稳是当前阶段经济发展的重要诉求，”世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，“房住不炒”不会动摇，房地产信贷环境无大幅放松的可能，开发商在拿地开工决策上趋于理性。

调查显示，成交量方面，预计明年同比下降的受访者有五位，三位表示会上升，一位表示短期回升但后劲不足，一位预计会持平。六位提供预测数字的受访者对明年成交量同比增速预估区间为-5%到5%，中值为-3%。

受访者提及的成交量下降的原因主要是政策持续收紧、棚改退潮导致的需求减少；但认为成交量将上升的受访者提及房企加大推盘力度、房贷利率有望下行等利好因素。

几乎所有受访者均预计明年投资增速较今年回落，主要由于在融资渠道收紧环境下，开发商放慢拿地节奏，进而影响到房地产投资中的土地投资增速。给出具体数据的七家机构对明年房地产投资的预测中值为6%，范围在5-12.5%。

国家统计局公布的今年前10个月商品房销售面积同比增长0.1%，销售额同比增7.3%，全国房地产开发投资同比增长10.3%。

调查在11月19-24日进行，多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅，年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

**明年或有更多城市加入微调**

“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”已成为当前的普遍认识，但房地产仍然是中国经济的稳定器之一，在经济下行压力加大之际，明年可能会有更多城市微调政策，一线城市深圳放宽普通住宅界定标准，广州允许个税和社保缴纳记录作为互证资料，已开先河。

问及明年哪些城市可能调整政策，中原地产研究总监刘渊认为，多数有限购等调控措施的二三线城市将出现政策小幅放宽，以稳定市场。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹指出，这些城市包括认房又认贷的少数城市，名下无房但有贷款记录的情形过于严苛，造成对刚需和置换型需求的误伤，也不利于市场维持正常的流动性；同时，二三线城市“抢人大战”还将继续。

在因城施策的大背景下，受访者提及库存较高、土地财政依赖度较高的城市可能会放松调控政策，另有一些政策过于严苛不利于维持市场流动性的城市可能也会纠偏，同时抢人大战预计还会延续。有受访者提及房价涨幅过大的城市会受到偏紧的调控。

诸葛找房副总裁苑承建认为，绝大多数中西部城市以及部分东部的城市可能会或多或少的放松调控政策，或者推出温和性刺激政策，主要是与人才相关，如进一步放松落户政策，或者给予特殊人才购房补贴，公积金贷款额度提高，不排除一些城市降低二套房购房门槛。

世邦魏理仕的谢晨提及，在LPR新机制落地，市场利率下降的背景下，挂钩LPR的个人住房贷款利率有望进一步下降，有利于降低刚需人群的购房成本，提高其购房意愿。

中国11月LPR如预期调降，其中五年以上品种为新机制下首次下调。分析人士称，这对房地产虽有支撑但维稳目的料更明显，制造业等降低长期融资成本诉求亦得到关照。

当被问及“中国房地产住宅市场在未来的一年中发生哪种变化的可能性更大”时，多数受访者选择会进一步放缓，而非出现反弹；超过半数认为他们预计的变化状况会持续一到两年。

对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时，15家接受调查的分析机构的预测中值为7，认为超过合适水平，预测区间为4-9，前次调查亦为7。

来源：路透中文网 2019年11月26日