公积金贷款的门道

■　张猗

    自2010年5月5日开始，进行公积金贷款初审的客户，需以家庭为单位计算贷款套数，统一按照90平方米以上的，贷款成数为七成；90平方米以内的，贷款成数为八成；第二套成数为五成；取消第三套贷款。

    从4月15日开始，商业银行对二套房步步从严，尤其是二套房首付五成贷款利率1.1倍，三套住房取消贷款等政策的出台，让公积金贷款购房意愿更强（第二套房贷款执行1.1倍基准利率后利率为6.53%，而公积金贷款仍为3.87%，二者相差2.26%个百分点）。

    除了利率有优势，用公积金贷款购房的流程有变化吗？申请人需要注意什么？今天我们跟随高强去体验一番。

    今年28岁、在北京某公司工作了6年、打算在十一结婚的高强，最近在北京五环外选择了一套60多平米、总价110万元的一居室。他自有存款20万元，加上父母支援的20万元，这样就能交40万元的首付款（按新规，高强只需交纳22万元的首付款）。“剩下那70万元怎么办？”该楼盘的售楼人员告诉高强，他可以在建行申请公积金贷款。至于具体事宜，建议他到北京公积金管理中心网站或向建行的相关人员咨询。

“我能贷到70万吗？”登陆了北京住房公积金管理中心的网站（www.bjgjj.gov.cn）高强看到，申请贷款额度应遵循的原则是，首先需要计算申请人及共同申请人的月收入：月收入＝个人住房公积金月缴存额/住房公积金缴存比例。高强每月缴纳800元，按照北京市2010年12%的公积金缴纳比例，推算出高强的月收入：800元/12%=6600元。另外，住房公积金贷款额度与申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积都有关系。目前，北京市住房公积金单笔贷款最高额度为80万元，个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15%，即92万，AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30%，即104万元。借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。

    接着，高强在网站首页的“公积金贷款计算器”计算出了他的最高贷款额度，按照提示，他分别输入了月缴额度、房屋总价、贷款年限（30年）、信用等级等，系统计算出他的最高贷款额为80万元。“呵呵，我贷70万就够了！”

    “都有哪些还款方式？”建行的相关人员告诉高强，目前在北京住房公积金中心办理的住房公积金贷款，只能采取自由还款方式进行还款。所谓自由还款方式，是指借款人申请住房公积金贷款时，北京住房公积金管理中心在与借款人协商确定贷款金额、期限后，确定贷款每期的最低还款额度，借款人可在不低于最低还款额度的情况下自由选择每月的还款额度进行贷款偿还的还款方式。就拿高强来说，他总共贷款70万元，期限是30年，每月的最低还款额应该是3186元（网站计算器可计算出来），那么高强每月的还款额在不低于3186元的情况下，可以自由选择还款的数额。

    “这3186元还的是本金还是利息，又是如何计算的？”建行相关人员告诉他，自由还款方式是按照先偿还利息后偿还本金的原则还款的，利息是按照还款人实际占压的借款时间来计算的。每一期的利息都是以申请人剩余本金数作为计息的基数，用这个基数乘以月利率（月利率：贷款年利率/12个月），得出来的数额就是申请人当期应偿还的利息数，那么还款的金额数中余下的部分就是偿还的本金。

    高强的还款金额中利息的计算如下，如果首期是最低还款额还款，其中利息部分为700000×月利率（3.87%/12个月=3.225‰）=2257元（目前，1-5年期限贷款利率为3.33%，6—30年期限贷款年利率为3.87%），偿还本金部分为3186 -2257=929元。第二期如果他还按最低还款额还款，则利息部分为：（700000-929）×月利率（3.225‰）=2251元，偿还本金为：3186-2251=935元，以后各期依此类推。如果不是按照最低还款额，是自己设定的金额，相应的偿还本金数要多，下一期相对偿还的利息数会减少。

    建行的相关人员给高强算了一笔账，如果他总是以最低还款额进行还款，最后一期偿还本金为73249.89元，最后一期偿还利息为236.23元，偿还的总利息为517260.12元。因此以最低还款额还款并不是最优的还款方式，建议高强根据自身的经济状况，在不低于最低还款额的前提下，适当调高还款额度，如每年用奖金或支取的公积金不定时地多还款。“每个月都变，多麻烦啊！”这位工作人员告诉高强，即使他每个月都调整还款额，操作起来也十分方便，可以拨打北京住房公积金的客服96155电话委托系统，也可以携带身份证原件及复印件各一份到贷款业务部门柜台办理。

    “我能提前还款吗？”建行相关人员向高强解释，采用自由还款方式的借款人，可以在不低于最低还款额的情况下对月还款额进行调整，因此严格来说不存在“提前部分还款”的概念。当然提前全部还款是可以的。

    “通过什么方式才能了解我的缴存情况呢？”建行工作人员告诉他，申请人在办理公积金贷款过程中，都有持有一张住房公积金查询卡或联名卡（北京住房公积金管理中心联合商业银行发放的多功能银行储蓄卡，如建行的龙卡通，交行的太平洋借记卡、招行的一卡通等），如果使用联名卡，可以去银行的ATM查询；还可以登陆北京住房公积金网进入首页右侧的个人住房公积金查询系统；或拨打96155按2号键进入公积金查询系统，查询住房公积金；也可以携带本人身份证到贷款柜台，查询或打印还款情况明细单，据此获得每个月的还款情况，包括还款金额、每期还款的本金、利息、罚息等还款记录。

    需要说明的是，高强在完成贷款后，有两种提取公积金的方式：一是每年定期（一般是三个月提取一次）到单位提取。以目前高强每月缴存800元为例，他一年的公积金总额为：800元×2×12（月）=19200元；二是北京住房公积金管理中心定期将申请人的公积金金额打入他联名卡的活期账号，如高强使用的建行龙卡通，那么每三个月他就可以用这张龙卡通支取1600元×3个月=4800元。但无论哪种方式，都需申请人所在单位代为办理。

相关提示：住房公积金要先消费，后提取。对于以贷款方式的购房人来说，要先交纳首付款，并按规定签订购房合同、办理相应的贷款手续，拿到贷款合同之后，才能凭有关证明材料办理住房公积金的提取，也就是说，不能用公积金交首付款。另外，提醒准备买房的朋友，在售楼处一定问清楚，该楼盘是否接受公积金贷款？是与哪家银行合作的？一般情况，在售楼处都有中介公司为客户代办公积金相关手续，申请人需交纳一定的手续费。时间大概在一个月左右。

5月95533播报

■　耳麦

    95533客户服务

    五月份，建行95533客户数为6155万户，通过95533共实现自助交易量2613万笔，比去年同期增长20%，其中查询、代缴费和银彩通的交易量最大，占比分别为83.30%、3.48%和2.10%。人工辅助交易量270万笔，比去年同期增长21%。

    五月份，建行95533受理客户普通咨询457万件，同比增长7%。客户咨询量位居前三位的业务为银行卡业务、电子银行业务、个人业务，三项业务咨询量超过总咨询量的87.36%。与去年同期相比银行卡、综合业务增幅最大，分别增长24.00%、4.53%。

    五月份，客户咨询热点有：第一，手机银行咨询量同比增幅连续三月排名第一，本月增幅为199%，如何开通注销服务、充值缴费流程、手续费标准等是客户咨询的热点；第二， 5月22日部分分行短信银行上收总行，客户较为关心总行短信银行功能、资费是否发生变化等问题，相关咨询量同比增长41%；第三，适值五一小长假，节日期间的网点营业时间及账户金、外汇买卖等业务的休市时间成为客户较为关心的问题。同时，由于节假日客户出行、消费交易增多，咨询错账、吞卡、自助挂失账户等问题的客户有所增长。

    外呼经营业务情况

    五月份，建行95533通过电话、短信等形式外呼客户4940万件，比去年同期下降34%，其中人工外呼客户78万件。与去年同期相比，人工信贷催收增长87.87%，问卷调查、客户回访等其他外呼业务类型同比均有下降。五月份，建行95533开展的外呼营销项目主要有信贷催收、信用卡激活营销、各类营销活动通知、电子渠道产品营销、电子银行新签约客户回访、电子渠道交易风险提示、证券失败交易通知提醒等。

    咨询热点回应

    1.客户问：请问开通建行手机银行对手机和手机号码有什么要求或限制？

    95533答：首先，您的手机必须支持上网功能，是否支持建议您参阅手机产品说明书或手机品牌网站；其次，您的手机号码须开通数据业务（移动和联通手机客户称之为GPRS服务，电信客户称之为CDMA1X服务）。目前，移动号段134-139（除1349开头的号码）、150-152、157-159、188以及电信CDMA号段133、153及189均可开通数据业务，故支持建行手机银行；中国联通正向全国逐步推出130－132、155、156、185、186号段的数据服务，具体是否开通数据服务或支持建行手机银行，建议您拨打运营商客服电话咨询。

    2.客户问：我是移动的神州行客户，想问问是否可以开通手机银行？是否所有的移动客户都可以开通呢？

    95533答：建行手机银行业务全面支持移动“全球通”、“动感地带”、“神州行”、“神州大众卡”和“3G”用户，含134-139（不含1349，是中国卫通的的号段）、150-152、157-159、188号段，只要能够通过GPRS和TD-SCDMA上网且手机支持HTTPS协议的用户都能开通。同时需要提醒的是，目前中国联通用户只有满足“通过GPRS上网且手机支持HTTPS协议”的联通用户都能开通建行手机银行。但部分地区因受当地网络、手机型号等原因限制，可能仍暂无法使用手机银行。

    3.客户问：我开通了建行的短信通知服务，也可以收到95533发送的账户变动通知，请问我是否可以自行发送短信查询我的账户余额和明细呢？

    95533答：可以。若您已签约开通建行短信银行服务，即可享受建行发送给您的账户变动通知。同时客户可根据自己需要，主动编辑相应短信指令发送到95533进行查询，如查询余额请编辑“YECX#账号后四位”（默认查询人民币活期子账户余额）、查询明细则编辑“CXMX#账号后四位”（提供30天内最近3笔明细记录）。此外，您也可编辑短信查询金融信息、办理转账汇款和缴费充值等业务，发送“114”到95533即可获取相应的短信指令。（电话银行成都中心）

个人住房贷款

    个人住房贷款是建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。即通常所称“个人住房按揭贷款”。

    贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

    贷款条件：

    借款人必须同时具备下列条件：

    （1）有合法的身份。

    （2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

    （3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。

    （4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。

    （5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

    （6）贷款行规定的其他条件。

    贷款额度：最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80％；

    贷款期限：一般最长不超过30年。

    贷款利率：按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。

    申请贷款应提交的资料：

    （1）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；

    （2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料；

    （3）合法有效的购买（建造、大修）住房合同、协议及相关批准文件；

    （4）借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；

    （5）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）；

    （6）贷款行规定的其他文件和资料。

    客户贷款流程：

    注：由于近期国家对住房贷款的政策变化较快，请在申请之前向当地建行咨询具体信贷政策。

    资源来源：www.ccb.com

    下期将介绍个人再交易住房贷款。

漫“话”金融——金融衍生工具

■　李爽／画（建行北京市奥体支行）

产品快递

    据本报不完全统计，6月截止到24号，各家商业银行共发行各类理财产品276款，具体情况如图表所示。