精品购物指南：楼市退烧 黄金上位——建行北京市分行私人银行财富顾问王岩专访之一

“只有浴缸里才有泡沫。”——当美国人乐观地相信未来10年房价会继续保持两位数的增长时，美国历史上范围最广、历史最长的房地产繁荣走向了终结。太阳底下没有新鲜事，同样的热情大逆转在中国各大城市里上演。在近期楼市新政策密集出台后，此前持续高涨的房价出现松动迹象。在买卖双方的博弈之中，楼市进入了少有的“混沌期”。

 房地产的暴利时代会因此而终结吗？虽然10年来，在中国居民的投资收益榜上，房地产是毫无争议的第一位，但如果考虑到财产税在不久的将来会登场，大大削弱了房产的保值、增值力，就不会觉得这个问题是杞人忧天了。但资金总是要寻找出路的，在低利率环境下，如果针对楼市的调控“猛药”出台，那么流出楼市的钱必然会向着有限的大众理财品流去，近年来的后起之秀黄金，是在通胀预期之下最可能被追逐的热点。

  美国金融危机爆发后，美储的救市政策加剧了市场对美元贬值的预期，黄金的避险功能终于开始显示。2008年，在大宗商品、股票、债券的指数下跌超过40%的同时，黄金价格却有6%的增长。之后一年，黄金更疯牛一般连续闯过了每盎司1000美元、1100美元、1200美元整数大关。从2001年到2009年的短短8年时间，黄金上涨了4.5倍，折合年复合收益率大约20.7%。

 20世纪60年代，巴菲特为逃离金融市场崩溃而投奔美元，如今美元开始“走下神坛”，而黄金却变得越来越安全。作为千百年来的财富象征，黄金是最“诚实”的资产，且没有税费和持有成本，如果楼市暴风雨来袭，它有望取代房产一举成为中国投资者心中最佳的保值投资品。

黄金 房产危险期最佳替代品

如果一个家庭的资产结构中大量持有股票、基金和债券等金融资产，那么他的价值标准就与人民币的信用风险联系紧密。对于一个家庭来说，真正的富有既包括金融资产，也包括可以“锁定价值”的实物财产。在调控的重拳之下，谁还能担此重任？

《智道》：近来政府调控房价的动作出台后，一些手头有余钱，或者前期幸运地卖掉房产的人开始抱着一种“抄底”的心态，对于有投资需求的群体来说，等房价下降然后抄底的这种方式合理吗？

王岩：过去的几个月我们经常给私人银行客户的建议是，如果手中的房产较多应适当考虑出手其中的一部分，使其转变成流动性更强的金融资产。虽然从近年表现看，房产投资收益的确定性超过了股市、商品市场，成为最为可靠的抗通胀工具，但在房地产调控的背景下，房产交易成本提高，持有成本提升也是大趋势，无论是提高贷款的成本，还是征收财产税，都会改变目前房地产市场的格局，增加投资者的风险。

TIPS 理财贴士 算算你的房屋持有成本

上周，多加银行明确了以家庭为单位定义“二套房”，执行5成以上首付以及1.1倍基准利率。而对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

以一套总价100万元普通住宅为例，如果购房者是第二次置业，那么首付则至少为50万元，此前，多家银行普遍执行的是二套房首付4成的政策，这也就意味着购房者在新政策出台后要多筹备10万元。首付增加的同时，按照最新政策，二套房房贷利率为基准利率的1.1倍（目前5年期以上贷款的基准年利率是5.94%），而之前优质客户多可享受基准利率下浮15%的优惠，以20年商业贷为例，现在还款总额为897091.39元，将比之前多还101892.67元，平均到每月购房者腰多付出424.55元的成本。

这仅仅是目前房贷政策对购房者造成的影响。如果相关的财产税出台，养房成本将会有更明显的提高。

虽然目前关于对房产征税的具体方式尚未明确，但可以肯定的是，政府调整的目标是房产投资者和投机客，如果有新的税收政策出台，对象很可能是高端住宅或是已经购买了多套房产的个人。在4月14日～17日出台的一系列“新政”中，国务院多次要求财政部和财税总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。在业内看来，其所指向的税种最可能的有两种：物业税收或房产税。这些方式将会显著增加持有房产的成本。

事实上，早在1986年我国就出台了房产税的暂行条例，按照当时的规定，房产税的征收标准时：应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*年税率1.2%，扣除比例一般是10%～30%。通俗些说，如果你持有一套房屋，每年都会被按照税后的余值来课以1.2%的税，比如，如果价值200万元，扣除3成后为140万元，那么每年便需要缴纳1.68万元的房产税。