《焦点》中国再现地方楼市调控松绑“见光死”，需求端放松仍是奢望

尽管新冠疫情加重经济下行压力，但中国地方试探楼市政策放松再度落空，山东青岛市限购限售松绑政策三日后撤回，这已是今年第六个政策一松绑即见光死的城市，意味着任何可能触碰“房住不炒”底线的政策，即便在当前困难时期，依然会碰壁。

不过多位分析人士认为，海外疫情蔓延令中国经济前景再蒙阴，若下行压力进一步加大，过严的房地产政策应有所调整，对刚需和改善需求可以有一定支持，房地产政策“因时而变”并非是放弃“房住不炒”政策。

“各地松绑的政策内容不一，但都出现了只要媒体集中报道，就撤销的现象。”中原地产首席分析师张大伟称，这代表了虽然一城一策，但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意，部分政策明显触碰了政策底线，违背了“房住不炒”的大原则。

青岛市房管局官方网站周二重新发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，撤回了4月11日出台的限售限购松绑政策，重发的规则改为部分放开限售，对于2018年4月18日之后买的住房，依然执行五年限售的规则。

同时删除了此前版本的第六条和第七条，即人才和大学生及迁出青岛户口的外出求学学生“可享受本市户籍人口购房政策”的条款。

据张大伟统计，青岛成为今年第六个政策松绑后又马上收回的城市。近一个月来，全国已有浙江海宁、广州、济南、陕西宝鸡、河南驻马店、青岛撤回了涉及需求端的楼市放松政策。

他指出，疫情之下，过去过严的房地产调控的确应有所调整，特别是在符合“房住不炒”原则下，针对刚需和改善应该出台一定的政策，这不违背楼市调控原则，也不会对市场带来太大影响，但包括海宁等松绑政策，的确有鼓励炒房的嫌疑。

此前浙江海宁市表示，云上房博会期间“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”，但很快又称政策暂不执行。

**合理支持刚需和改善需求**

不过，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，当前应在“房住不炒”的前提下，给予房地产行业和市场以必要和合理的政策支持。在供给端，应支持房企的合理融资需求；从需求端来看，当下有必要适当调整政策，合理支持刚需和改善型需求。

“实事求是是政策的灵魂，政策必须从实际出发。不能机械地认为这种政策调整又是在走强力刺激经济的老路。”他称，相反政策“因时而变”是从实际出发，对整体和局部已过时的政策进行合理调整，实施与宏观经济运行相匹配和符合当下经济运行需求的政策。

连平表示，房地产政策“因时而变”并非是放弃“房住不炒”政策，而是在经济运行面临巨大压力的情况下，按照“因城施策”的要求，加大力度支持刚需和改善型需求。

张大伟亦认为，虽然多个城市的政策一日游，但在地方财政压力下，预计后续依然还会有更多的城市会试探政策底线。特别是三四线城市，财政压力大，松绑房地产调控，稳定活跃房地产市场的预期更强烈。

一位资深房地产行业研究人员表示，新冠疫情2月主要在国内，自己搞定了，房地产还是能起来；但现在疫情已经是全球问题了，中国就算自己解决好了，也会受影响。

“制造业（受疫情）影响很大，所以这样情况下房地产怎么可能独善其身呢。买房子的钱从哪里来？就算信贷放水，那也是要还的，没有收入的话，用什么来还。”该人士表示了对楼市承压的担忧。

海外新冠肺炎疫情爆发对中国经济的二次冲击，令市场殷切期盼中国宽松措施进一步加码。中国央行官员上周五明确表示，在当前情况下应当允许宏观杠杆率有一定阶段性的上升，以扩大金融体系对实体经济的信用支持。

**支持房地产呼声渐起**

在中国经济受海外疫情二次冲击之际，纾困实体经济仍是当务之急。在这种情况下，避免过度刺激楼市引起炒作确有必要，但多位分析人士也指出，鉴于疫情下房地产市场亦有明显变化，也应给予一定支持稳楼市。

连平认为，目前抑制需求的政策主要是在供给结构性不足情况下房价具有明显上涨阶段时推出的，在疫情之下整体市场的实际情况已有明显变化，需求增长放缓甚至收缩，已经没有必要继续实施十分严格的限购、限贷、限售和限价等控制需求和供给的政策，应该根据实际情况适当调整政策。

比如，一些一二线城市可以适当放松限购，便利购置改善型的第二套房；首套房和第二套房首付比例可以适当调降。

中金的经济学家梁红亦认为，在经济情况大幅改变情况下，房地产限购限贷不合理，应该及时释放被压抑的需求。

瑞银经济学家汪涛则指出，一、二线城市房地产恢复较快，预计房地产销售下滑不会延续太长，地产商融资方面去年控制较严，影响供给，目前应对地产开放商融资政策放宽，否则可能人为造成地产商违约风险。

标普信评周一发布报告称，新冠肺炎疫情对房地产开发企业的影响，短期内可能主要体现为对资金链的明显冲击，中期内则是对企业推盘节奏和行业融资环境的较大扰动。

该报告指出，疫情令房地产开发企业的资金链受到前所未有的压力。新冠疫情年初爆发以来，国内开发企业的销售活动基本停滞，作为房企重要资金来源的销售回款均大幅减少。而在拥有境内存续债券的开发商里面，相当大一部分企业过去三年整体现金流入中60%以上为销售回款。

“我们认为疫情对开发企业融资环境的影响将持续较长时间，有可能增加房企的融资风险和融资成本。”标普称，在国内较为严格的房地产融资调控环境下，房地产开发企业境内发债渠道依旧偏紧。

而随着疫情在境外扩散引发流动性收缩和风险偏好变化，房企境外债券到期收益率快速上升。标普预计这一情况仍将持续一段时间，或将明显提升房企境外融资成本并限制其融资规模。

中国指数研究院的数据显示，一季度市场受疫情冲击明显缩量，重点城市成交规模降至近十年同期最低水平，其中2月同比降幅超七成，3月成交规模逐渐回升，但仍不及去年同期，部分热点城市市场恢复相对较快，新房价格经历短暂小幅调整后转涨，整体较为平稳。

“短期来看，房地产行业仍面临一定压力，未来仍将有更多地区优化调控政策，以稳定市场预期。”中指院预计，二季度受疫情压制的置业需求将逐渐释放，房地产市场也将逐渐恢复，但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关，一二线城市整体恢复或相对更快。

来源：路透中文网2020年4月14日