“中国发展高层论坛2018年会”于3月24至26日在北京举行。中国建设银行行长王祖继参加论坛并发表精彩演讲，他在论坛上表示，城市发展方式转变必然要求房地产的发展方式做出新的转变，回归到房子是应该住的这样一个本源上来。要实现这样一个目标，需要引领理念的转变，金融银行业需要更加主动作为，一方面继续严把信贷投放，调整信贷结构，遏制投机炒作，大力支持居住需求；另一方面房地产金融创新不能围着传统信贷转，要把着力点转向针对房地产供需失衡，提供综合金融解决方面上来。

以下为演讲实录：

尊敬的各位嘉宾：

大家下午好！

很高兴和大家共同探讨城市发展这个令人振奋的话题。改革开放以来，中国的城镇化进程突飞猛进，成为了全球一道独特风景，为中国经济腾飞注入了强劲动力。党的十九大绘就了现代化经济体系建设的宏伟蓝图，强调了高质量发展的要求。在现代化经济体系建设当中，城市建设依然是重要的动力引擎；同时，伴随着经济发展方式的深刻转变，城市发展也面临着方式转变的现实紧迫课题。因此我想，无论是谈房地产市场的新方位还是房地产金融的新模式，都需要放在现代化经济体系建设和新型城镇化这个大背景、大逻辑下面进行探讨。

《国家新型城镇化规划》明确了城市群是新型城镇化的主体形态，这体现了决策层对城市发展规律的科学把握和发展方位的准确研判，体现了习总书记强调的城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变的要求，也是实现城市高质量发展的题中之义。关于城市群发展的理论和实证研究很多。从经济学的角度看，城市群最主要的特点和优势，是基于不同城市的资源禀赋，实现专业化分工协作和功能互补，消除单一城市的规模不经济。但是，这种协同和聚合效应并不会自然而然地产生，其前提是城市间的土地等资源、劳动力、资本、技术、信息等生产要素有效流动，从而实现优化配置。可以讲，要素自由流动是城市群形成和繁荣的深层基础和必要条件。

影响要素流动的因素很多，比如城市的吸纳承载能力、地理上的距离和政策上的壁垒，等等。这其中，房地产对要素的吸纳承载能力起到基础性的关键作用。无论生产经营、商务活动还是生活起居都离不开房地产，都需要宜业宜居的环境。尤其是劳动力作为最活跃、最具能动性的要素，是衡量城市吸纳承载能力最直观的标尺。因此，城市群的兴起既为房地产发展打开了新的空间，同时又在需求分层、结构分化、品质升级等方面对房地产供给提出了新的要求。

目前，我国房地产市场发展还不适应新型城镇化特别是城市群发展的要求，尤其是对要素流动的吸纳承载能力不足，这已成为社会“痛点”问题。其中特别值得关注的是，在大量房屋长期闲置的同时，有很多新进城的居民、新毕业的大学生住不上房子，新引入的专业人才住不上满意的房子，等等。产生这些问题的根源主要在于供给侧，包括结构不合理、房价过高，赋予更多的投资功能而弱化了对生产生活的承载功能。因此，城市发展方式转变必然要求房地产发展方式作出转变，回归到“房子是用来住的”本源上来。要实现这一目标，需要引领理念的转变，调整相应的政策，发挥金融更大的作用。金融银行业需要更加主动作为：一方面，继续严把信贷投放、调整信贷结构，遏制投机炒作，加力支持居住需求；另一方面，房地产金融创新不能围着传统信贷转，要把着力点转向针对房地产供需失衡提供综合金融解决方案上面，借助金融力量激活市场要素，引导资源有效配置，解决社会痛点问题。

建行作为国内房地产金融领域的先行者和专业服务商，根据中央要求和房地产市场新变化，积极以金融手段推进住房租赁市场建设，实施了一揽子综合金融解决方案。这其中包括通过适配的金融产品稳定租赁关系、平抑租赁价格，通过“CCB建融家园”等新型物业形态提供家庭式长租服务等。内在机理上，就是借助金融服务开放共享平台和配套金融产品，使房子、服务、资金和信息贯通起来，解决供需错配的问题，促进“长租即长住”新理念新市场的形成。

一是使房源供给丰富起来。通过支持政府与企业等投资新建和盘活存量、改造商用物业、汇集社会零散房源等多种渠道，丰富租赁住房尤其是长租房的供给，并通过搭建综合服务平台降低交易成本。目前，我们的合作企业已达到1，500多家，储备房源超过10万套。同时也在探索“要存房到建行”金融服务，激活社会上存量闲置房源，物尽其用，实现价值释放与价值创造。

二是使固化资金流动起来。房地产包括租赁市场具有资金密集型的特征，无论是开发建设、购置还是持有和运营，都对资金有高强度的需求，同时从中又能够产生大量稳定可期的现金流。针对中介服务商运营需要的资金融通、租金等未来收益管理等需求，我们除了提供传统信贷融资产品外，还推出了“按居贷”、类REITS等一系列新型金融产品，帮助企业和个人纾解资金压力、提高资金使用效率，并有效降低杠杆率。

三是使分散信息共享起来。建行借助大数据分析平台和长期积累的海量交易信息和房屋数据，并引入外部优质数据源，以及与交易系统、监管系统对接，下大力气打通房地产市场“信息孤岛”，帮助企业、个人和政府主管部门解决信息不对称问题。建行为政府主管部门搭建了开放共享的住房租赁综合服务平台。建行现在已经与300多个地级及以上行政区签署了平台合作协议，大量企业和个人客户加入了这个平台。我们还率先推出住房租赁价格指数，目前已在18个城市发布，为各市场主体提供决策信息支持。

四是使租赁服务活跃起来。住房租赁市场发展壮大，需要有一大批专业化、机构化的租赁服务企业。我们针对市场上的房屋托管、租赁配套、持有运营、中介撮合等不同类型住房租赁企业的特点和需求，设计推出配套的金融和技术服务方案，帮助他们提升服务能力，做精做大做强。

各位嘉宾，城市及房地产发展已经迈进了新时代，住房供需结构和制度变革正在加速。辨析新方位、探索新模式，是转变发展方式、深化住房制度改革和长效机制建设的关键。新时代要有新气象新作为，金融银行业有责任参与其中、共襄其成。我们的愿景是，通过打造住房租赁开放共享的平台、共生共荣的生态，以新型住房金融模式助力房地产发展方式转变，助推租购并举的住房制度建设，为现代化经济体系建设和新型城镇化发展贡献一份力量。