“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”习近平总书记在十九大报告中强调。

近年来，市场对这一指示积极响应。随着“租购并举”住房制度的推进，各地政府、企业、金融机构争先恐后地进入住房租赁市场。

在短短一周内，中国银行、建设银行、中信银行等银行都传出消息将在住房租赁市场展开布局，与房企联手向实体企业提供稳定、高品质长租房源。

目前，银行进入住房租赁市场尚处于“试水”阶段，后续在投资孵化、持有运营、后期退出等方面仍需要进一步探索。有分析称，住房租赁市场或成蓝海，租赁住房资产证券化等金融创新有望提速。

银行“跑步”入驻

“租赁住房资产证券化等金融创新,有利于缓解住房租赁企业和承租人的融资困境，提供全链条、综合性的金融服务，进而促进住房租赁市场的持续健康发展。比如租赁住房资产证券化，是将流动性较差但未来可产生稳定现金流的租赁住房进行集中分类重组，并转化为可出售流通的资产证券化产品。相对于其他融资方式而言，资产证券化具有融资周期较短、融资门槛较低、成本较低、资金使用期限较长以及可优化企业资产负债结构等优势。”盘古智库研究员吴琦对《中国产经新闻》记者表示。

“银行资本进军租赁住房市场，为商业房产市场降温，能够给老百姓提供更多的商业化的可靠租赁服务，降低因房价上升带来的房租成本的异常波动。”西班牙侨声报首席评论员司徒正襟对《中国产经新闻》记者说道。

他认为，租赁住房资产证券化是固定资产证券化的一种形式，在此过程中，首先能够直接降低银行系统的负债转移，并进行金融资产的打包拆分。其次，能够降低地产公司的负债量，增加事实上的企业营运现金流。另外还能够最大限度减少固定资产的空置期。

从合作方来看，主要有两种合作模式。吴琦对记者表示，一是银政合作模式。比如建行广东省分行与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作，上线国内首个政银合作住房租赁平台；中行厦门分行与厦门市国土资源与房产管理局签署住房租赁战略合作协议。二是银企合作模式。典型案例是中信银行为碧桂园集团提供300亿元长租住宅保障性基金。

而在银企合作方面还有一个典型的案例，据记者了解，建设银行深圳分行日前与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源。截至10月底，已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。

另外，司徒正襟也向记者指出了另外一种新合作模式——支付宝、银联等信用租赁模式。

“支付宝率先在上海、北京、深圳、杭州等8个城市试水信用租房，且芝麻信用分超过650分的租客可凭借信用免押金、按月交租。中国银联就宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议，通过征信体系完成住房租赁市场建设。”司徒正襟向记者介绍道。

为市场化解难题

房价高涨，租房成为很多人的选择。不过，长期以来，高投入、低回报、回收资金慢等原因，使愿意涉足住房租赁的企业少之又少。

据58同城发布的研究报告显示,2012年到2016年,北上广深租房需求年平均增长率持续上升。同时,受租房利好政策的引导,房源供应量年平均增长率超过30%。

庞大的需求量，不断使得住房租赁市场亮起“红灯”。如何更好地将“租购并举”制度顺利地推行下去，更好地满足住户需求，首当其冲的是要帮助解决好银行试水住房租赁市场所面临的问题。

吴琦认为，主要有3方面的问题：一是配套政策不完善。目前部分城市都出台了住房租赁政策，但是在制度安排、市场监管以及保障服务等方面的配套政策尚不完善，特别是金融和税收方面的政策细则尚不明确。二是市场环境不健全。比如住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，承租人的征信体系等方面，还需要进一步加强。三是监管政策不明确。银行试水住房租赁市场，需要监管部门在机构业务准入、风险资产权重、存贷比管理等方面出台差异化的监管政策。

那么，该如何完善改进？吴琦表示，住房租赁市场是房地产调控长效机制的重要组成部分。银行参与住房租赁市场，不仅是贯彻落实国家相关政策、助力房地产市场调控的战略需要，也是加快自身转型升级、切实提高发展质量和效益的重要支撑。从美国、日本等国的经验来看，一是有望成为商业银行业务发展的“新蓝海”，带来长期稳定的业务收入来源和新的利润增长点；二是将成为商业银行转型升级的“助推器”，有效推进服务模式和产品创新。

司徒正襟认为，固定资产的资产证券化尤其是房地产的资产证券化的推进需要一个审慎的过程，尤其是在相关行业和金融体系监管并不完善的前提下。这点从2008年美国房利美房地美带来的全球性的金融危机可以看出。两房的主要目的是购买银行的贷款，然后打包成MBS、CDO等衍生产品销售给其他投资人。虽然国内的资产证券化仅仅是简单的融资租赁的形式，但其中的地产基金化趋势不容小觑。

目前我国住房租赁市场尚处于起步阶段。受制于较低的租金水平和租赁人口比例，大中型城市的租赁人口及市场与欧美国家相比，有较大差距，但未来随着城镇化的加快，以及相关配套政策的完善，租赁人口规模和市场需求将迅速提升，我国住房租赁市场的发展空间巨大。据东方证券预测，预计到2030年，我国租赁人口将达2.7亿人，住房租赁市场规模将达4.2万亿元。

发展住房租赁市场是一个系统工程，后续还有很多工作要做，需要多方合力打好组合拳，才能使这个市场更加规范、健康发展。