住房金融新风向

与过往的住房金融服务主要集中于建房、买房不同，最近一段时期以来，金融机构纷纷加大了对住房租赁的介入力度，针对运营方、房企或租户开发不同的金融产品，这大大丰富了住房金融的内涵，并且正在吸引更多的房企和金融机构的参与。

不过，住房租赁的利润率较低，且配套的财税、法律法规等支持体系不完善，目前仍处于发展初期。未来，随着市场的不断发展，相关配套体系的建设也亟需跟进。

与个人不同，机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租金12%，增值税占租金11%，而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税，合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。这部分税收可否借鉴其他国家的做法予以减免，也需要监管层进一步研究。

经历股权大战的万科董事会主席郁亮异常低调，却在11月2、3日接连出现在佛山、深圳，为旗下的长租公寓业务站台。

同样行事的还有中国建设银行董事长田国立，他与郁亮一同亮相11月2日的佛山“CCB建融家园·泊寓”奠基仪式，该项目是万科在广深拿下的第一块全自持宅地。。

这是一场金融机构与地产商的重要合作：进军租赁。无独有偶，在此前的10月30日，中信银行也选择了与碧桂园进行战略合作，为碧桂园租赁住房业务提供一揽子金融服务。

在租售并举、大力发展租赁市场的政策背景下，上述合作意味着金融机构对住房金融支持方向上的转变。过去，金融机构在土地、房屋售卖的场景中进行支持，现在则大力发展租赁消费，同时开发针对机构和个人租房的金融产品。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，金融机构的入局，或将加速租赁市场的完善，但要形成租赁住房运营的完整商业闭环，租赁住房资产证券化必不可少。长期来看，只有提升租金收益率，降低融资、拿地、征税等成本，机构租赁和资产证券化才能规模化发展。

银企合作

作为住房体系的重要组成部分，住房租赁成为了新的蓝海。东方证券预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿。

面对万亿级的“大蛋糕”，不仅开发商纷纷入局，银行也图谋分食。10月30日，碧桂园与中信银行开启“购租并举”的第一单。双方签约长租住宅保障性基金战略合作，在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等方面展开。

实际上，碧桂园早已关注长租业务，在今年香港中期业绩会上，碧桂园宣布试水长租，在北京、上海、广州、深圳、厦门等城市布局15个项目，力争将其发展成公司新的利润增长点。

11月3日，中国建设银行分别与万科、恒大、碧桂园等11家房企以及比亚迪、方大等11家承租企业签署住房租赁战略合作协议，进军深圳住房租赁市场。

碧桂园作为本次建行签约合作方之一，将推动租赁行为与金融产品相结合，提供稳定的长租房源。

金融机构纷纷入局

迄今为止，已有建行、中国银行、中信银行等金融机构，对外公布了住房租赁市场布局。

易居房地产智库中心研究总监严跃进认为，从金融机构的角度看，这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房，而如今则通过支持机构房东、发放租房贷等方式大力发展租赁消费场景。

支持首先体现在机构房东的身上。以建行为例，其首先针对机构房东推出了“CCB建融家园”融资租赁模式，对象主要是开发商和地方国资租赁平台。

“CCB建融家园·乐家”是建行首次与国有控股企业——佛山建鑫公司合作共建的住房租赁项目，建行向建鑫发放首笔住房租赁贷款650亿元，建行预计总共为佛山住房租赁项目提供2000亿元贷款。

此外，建行在深圳的“CCB建融家园”与开发商合作，还介入了租赁运营。11月3日，建行参与投资成立了两家住房租赁公司——由建信信托控股的建信住房服务有限公司及建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司。

在这个模式中，建行将房子的所有权和居住权分开，开发商在保留所有权的同时，以贷款的形式向建行出让房屋的长期居住权，获得用于支持运营的现金流。建行获得房源后置入自己的租赁平台进行长租。

截至目前，建行在深圳推出的“CCB建融家园”长租房源共计5481套，包括碧桂园、星河地产等房企的6个优质住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源，主要面向具有稳定居住需求的人群，提供多层次的居住选择。

“目前我们已创新开发20项住房租赁金融产品。”建行相关负责人介绍，建行广东省分行已覆盖租赁住房购租改建、装修设施维护、租赁住房资产盘活、撮合交易与资金监管等公司、投行、个人类产品在内的产品链。

在个人租房环节，为鼓励长租，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元，只需要在线上操作，当日受理，次日放款。

同时，“按居贷”执行基准利率，而深圳个人住房按揭贷款利率即使是首套房，目前也要执行基准利率上浮10%。

整体而言，建行广东省分行行长刘军介绍，建行要建立“租赁、购房、保障”三位一体的住房服务模式，这是未来的方向。

中信集团旗下的金融机构包括中信银行、中信证券、中信信托对租赁市场的野心也不小。中信银行将在未来三年为碧桂园长租住宅提供300亿元保障性基金；同时整合中信集团各类金融资源，提供“定制式”、“一揽子”、“一站式”的综合化金融服务。

碧桂园方面透露，双方的具体合作方式将包括但不仅限于ABS、REITs等主流和创新金融产品。

中国银行也开始行动，11月2日，中国银行与厦门市国土资源与房产管理局签署协议，双方将为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。

互联网巨头入阿里巴巴、京东旗下的互联网金融平台，则更多在个人租房领域着力。10月，支付宝宣布在北京、上海等8座城市推广信用租房，芝麻信用分达到650分以上，可免租房押金。

京东则早在2015年就推出了白条租房，京东金融与线下租房商家合作切入租房分期，通过京东金融旗下小贷公司给用户授信，一次性授信，额度不循环，分期还款，属于个人信用消费贷款产品。

租赁闭环尚未形成

杨红旭指出，发展租赁市场需要金融的支持，而当前无论是政银合作还是银企合作，都只是解决表面的融资问题，资产证券化将成为构建租赁住房完整商业模式闭环的有效工具之一。

政府支持租赁市场发展最明确的“信号”，是中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划的诞生。

内地版REITs一直面临的最大障碍，就是根据内地现行《公司法》，无法形成SPV用于REITs的挂牌交易，保利这单在一定程度上突破了这一限制，为其他机构发行REITs带来了曙光。

中联基金执行总经理范熙武认为，保利这单产品已“接近公募REITs”，因其采用“储架发行”机制，即一次核准、多次发行的再融资制度，间接实现了公募REITs的扩募功能。

但保利此单产品还不是真正的REITs，因为它只是面向合格投资者，即发行对象不得超过200人，单笔认购不少于100万元人民币发行面值或等值份额的投资者。而真正的REITs，是可以在二级市场公开转让交易，并分配收益的。

横亘在真REITs和类REIT之间的，是租金收益率。“出租回报率较低，房企没法通过经营租赁业务赚钱。”杨红旭表示。

目前，无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台，都面临前期获取房源、后期运营的难题。

中原地产分析，目前一二线城市住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右，一些高端公寓租金回报率能达到5个点，但是国内资金成本的年化是5-8个点。开发商正常运作自持物业，是不可能短期盈利的。

万科高级副总裁谭华杰指出，居住型土地成本过高大大降低了租金回报率，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。这是导致过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

此外，与个人不同，机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租金12%，增值税占租金11%，而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税，合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。

这部分税收可否借鉴其他国家的做法予以减免，也需要监管层进一步研究。

谭华杰认为，要达到真正的REITs的投资回报率，需要在土地成本、融资成本以及税费减免上进行改革，才能实现。

杨红旭表示，住房租赁市场前期可以让国企参与，但长期来看，租赁市场需要自我造血功能，通过农村集体用地等建设租赁房降低土地成本、通过REITs降低融资成本。