周末，这样一则消息刷了屏。

“11月3日，建设银行深圳分行携手万科、碧桂园等11家房地产企业签订房屋租赁战略合作协议，联手开发深圳长租房市场。据悉，截至目前已与房地产企业签署了5481套住房租赁转让协议，均为精装修新房。同时，建行推出个人租房租赁贷款“按居贷”，租房也能贷款啦！目前执行4.35%的基准年利率，最高额度达100万，最长期限10年。银行直接将资金打到房主账户中。”

看到这则消息，我情不自禁打了个挺：好棋好棋。如果说“房地产长效机制”是一盘棋，那么现在银行与房企联合，盘活房地产企业进入租赁市场的热情，无疑是下在了棋盘的最关键眼位上落了一子，整个棋盘瞬间活了起来。

欲知这是一盘怎样的大棋局，以及这步棋的奇妙之处，且听我为您慢慢道来。

失衡的跷跷板

建立房地产市场长效机制的口号已经响遍神州大地。既然是建立新机制就说明原先的机制已经运行出了一些新问题。那么房地产市场的最大问题是什么？我想，没有失了智的人都会知道是——“房价过高”。而造成房价过高的原因虽然林林总总，但住房土地供给总是离不开的原因之一。其实政府也不是不愿意供给更多的居住用地，只是他们也陷入了“谷贵伤民，谷贱伤农”的行政悖论之中。

政府的供地抉择如同跷跷板的平衡。大量增加供地，则损害土地财政以及大量以房地产为基础的产业。众所周知，房地产产业链的投资一直占据国民经济的重要位置，有些人说的“房地产绑架了中国经济”某种意义上也是成立的。房企-银行-有房中产 构成了供地抉择的重要支撑力量。同时，如果跷跷板不断向一方倾斜，那么低收入的无房者和刚进入城市的青年则可能怨声鼎沸。因此，随着问题的日益迫切，破解这个悖论也成为了当务之急。

建立以租赁制为核心的房地产长效机制成为了破局的最新选择。“只租不售”，将潜在的购房者分为两个群体：买得起的继续买，买不起的可以去租。舆论上引导租赁观念，政策上逐步扩充租户的权益。过去制约租赁市场的主要原因就在于观念上丈母娘并不能接受一个只住出租屋的女婿；而造成这种“丈母娘偏见”的主要原因也在于租客在医疗、社会保障、子女教育上面临四处碰壁的局面。而随着国家号召的“租售同权”系列政策的落地，这些壁垒将慢慢平滑。“丈母娘偏见”也许能够化解，租赁制度的长期根基也因此能得以确立。

在欧美，商业住宅中，销售和租赁大概各占50%，新加坡接近80%都是公租屋；然而在中国过去十年用于出租的近占6%，94%的商品房用于买卖。从中可以看出中国“销售-租赁”市场的畸形，这构成了租赁市场发育的必要性。而公租屋制度在重庆（楼盘）的已有的试点也给在全国推广“租赁制”提供了可能性以及宝贵的经验。

他山之石

租赁制度作为解决“社会两个群体‘不平衡不充分’的矛盾”的应对之策，未来的蓝图会是什么样的呢？以国内外几个已有的经验为鉴，我们可对未来的方向有一个大致的判断。

以私人部门提供租赁住房为主体的德国模式。二战后，德国分裂为东德西德两个部分。前西德和前东德为了解决国民住房问题分别选择了“鼓励私人部门提供租赁住房”和“大量建设公共租赁住房”的手段。两德统一后，对比发现不论就居住成本、居住条件和人均住房面积方面，西德的“私人部门提供租赁住房”的解决方案都显著优于东德。因此，德国将这套方案渐渐推广，最终形成了现在私人供给型的租赁制度。根据2014年的统计数据，德国49.3%的人口居住在租赁住房，住房自有率仅有45.5%。同时自1994年起，维持了长达15年的房价平稳，而2009年后，德国房价受外部因素也开始了上涨之旅。

以政府建设廉租组屋为主体的新加坡模式。早在1960年，新加坡当局就成立了建屋发展局(HDB)，为居民提供廉租组屋。组屋居民能够拥有组屋产权。自成立至今，HDB组屋覆盖人口比例由9%增加至82%。1990-2017年，新加坡房价上涨了228%，但是丝毫没有新加坡的房屋自有率。2017年新加坡的房屋自有率高达90.9%。

而在我国长期的廉租房实践也产生了许多可资借鉴的宝贵经验。以重庆的公租房制度为例，2002年起黄奇帆担任重庆副市长，将“空转启动，滚动开发”浦东模式带到重庆。通过估算国有土地出租收入，以此作开发公司国有股，以此股份向银行贷款，再吸引外资，之后土地价格上升，国有股分红，滚动开发的模式。大量建设公租房，建设资金分阶段派发，并依靠上述“正反馈”减小了支出压力，从而实现了公租房大范围的覆盖。同时，申请门槛也较低，租满五年可以改为购买。也因此重庆的房价长时间保持在同类城市中较低的水平。

通过这些经验的比较，我们能看到租赁制度的到来很难能够带来房价的下降，但是对稳定房价可以起到一定的作用。

而纵览几个方案，我们可以发现一个制度要变成能够长期实行的纳什均衡，必须要形成一套控制论当中的“正反馈”机制：不论租房供给的主体来自何方，他们必须从中受益，从而再次推进这个政策。

正反馈

今年上半年，时任全国人大财政经济委员会副主任的黄奇帆在一个“关于房地产长效机制”的公开演讲中畅想，中国租房市场逐渐达到市场容量50%的标准，其中20%住在房地产商持有的出租房里，20%住在政府提供的公租房里，10%住在小业主出租的房子里。由此可见，未来全面的“房地产长效机制”必然是需要“小业主-房企-政府”三个主体的积极性全面激发的制度。

回到文章开头的让人眼前一亮的租赁新政：

建设银行深圳支行银行携手十多家房地产企业将精装修新房投入个人租赁业务。这个机制如同牛顿力学里的推动“租赁制”的第一推动力。

银行为租户提供“租赁贷款”，从而使得资金迅速回流至房地产企业；房地产企业迅速拥有资金投入再生产。房地产企业在这个资金循环中，首先作为租赁住宅的建设者，投入建设资金；然而出售房屋却可能需要经历漫长的周期；现在通过与银行的租赁合作，则可以迅速回笼资金，实现“一猪多吃”。甚至将原来滞销的库存迅速变成质地优良的，能够产生稳定现金流的优质资产。此后的玩法，熟悉金融的人便能嗅到无尽的可能。

嗅到风口的不止是金融地产从业者，马云刘强东等互联网巨头对租赁市场这块蛋糕也垂涎欲滴。10月20日，京东成为北京（楼盘）住房租赁市场的支持平台；阿里则在支付宝上推出了自己的智慧住房出租平台；建设银行在推出自己的“按居贷”业务的同时，也推出了自己的APP“CCB建融家园”。因此，我们不仅能看到住房租赁市场这块蛋糕对互联网大鳄的吸引力，我们甚至能看到“地产互联网+”的影子。

上面我们能看到房地产企业从事租赁的积极性，那么政府又为何大力推动租赁制呢？正如上文的逻辑，租赁制度缓和了有房者和无房者的“不平衡不充分”的矛盾。

能够大力推行租赁制度的城市，能够让新进入城市的年轻人“居者有其屋”的城市必然会成为年轻人首选的目的地。几个月前城市哄抢毕业生落户的政策竞争：深圳给予入户补贴，无锡的落户优惠，武汉不止给予补贴还提供八折房子...几乎可以确幸，基于租赁制度落实状况的人才争夺政策，必将成为下一次“城市战争”的重点。目前看来，深圳市又一次走在了前头。

关于未来租赁制，许多人的忧虑在于未来租金会否大幅提升。笔者判断房租提高的可能性不大，甚至可能降低。在以往的租房市场上，多套住宅拥有者是出租住房的主要供给者。零散而众多的供给者几乎使得这个市场变成了完全竞争市场，市场价格应当是比较充分反应买方可支付的价值的。以个人体会为例，我们身边会有很多买不到房子的，却几乎没有租不到房子的。这表明出租房的供给是相对充足的，同时受可支配收入锚定。从下图也可以看出，二三线城市租金仅占收入15%-20%，而全美数据为21%；北上广深一线城市为22%-35%。基本与北美TOP4城市的23%-30%旗鼓相当。

因此，在此种市场环境下，随着未来出租房供给继续增加，租金甚至有望下降。当然，未来租金的提高也可能来源于城市化的进一步深入，但似乎目前的人口流动量并不支持此种假设。

大道之行也，天下为公。使居者有其屋，耕者有其田，是中国人传承千年的最朴素的民本思想。

不要因为走的太远，而忘了自己为了什么出发。回归最简朴的公平正义，就是以“租赁制”落子的“长效机制”大棋局的真正初心。

银行与房地产企业联手，利用租金贷款迭代盘活房企出租的积极性，使得租赁制全盘走活。虚竹破解珍珑棋局依靠的只是信手之举，建设银行的这招妙手也或许能带来整个长效机制的破局。

租赁制度的推出虽然不太可能带来房价的下跌，房租却也许能受益下降，整个租房人群的积极性得以盘活，长租房将会成为他们不错的选择；

租客、政府和房企的积极性在这个机制下都得以盘活，整个长效机制也得以盘活。这就是妙手。

围棋中单一子单一棋看似碌碌无为，可是当走势最终形成时，“大龙”才能呼之欲出。时也，势也。

真正的妙手在一局棋中不过一二，而当事者往往只能局终数子时，徒然悔恨自己的当时的茫然与错过。