2021年二季度，建设银行全国住房租赁价格指数（以下简称“租赁指数”）持续回升，呈现“指数平稳增长、环比涨幅趋缓、租金水平稳定”的特征。从一二三线城市看，租赁指数同环比均上涨，一二三线城市环比涨幅较一季度有所收窄；一二线城市同比涨幅较一季度扩大，三线城市同比止跌回升。从三大城市群看，租赁指数均呈现同比涨幅扩大的趋势。重点城市方面，北上广深四大一线城市租赁指数同比集体上涨，15个新一线城市租赁指数涨多跌少。

在扩大内需、促进消费与打造“双循环”增长新格局的政策背景下，国家多次强调解决好大城市住房问题，增加保障性租赁住房、长租房、公租房等供应，满足新市民、青年人的住房需求，租赁市场将持续迎来发展机遇。同时，房地产调控政策趋严，热点城市前期大规模自持或配建租赁地块逐步进入市场，实现租赁需求分流，租赁预期得到引导，将有助于租金保持稳定。综合来看，预计下半年租赁指数整体将呈现平稳态势。

全国租赁指数运行情况

图1　近三年全国租赁指数运行图

图2　近三年全国租赁指数同环比运行图

从图1和图2来看，2021年二季度，全国租赁指数同比上涨4%，指数持续回升，且幅度加大，运行情况可以用“指数平稳增长、环比涨幅趋缓、租金水平稳定”来总结。同时，旅游、餐饮、娱乐等产业在疫情发生后期明显复苏，叠加热点城市房价反弹等因素的利好影响，租赁需求呈恢复性增长。从同比情况来看，今年4-6月同比分别上涨2.49%、3.83%和4.00%，季度同比涨幅比一季度1.2%扩大，主要受2020年新冠肺炎疫情造成的低基数效应和传统租赁旺季影响；从环比情况来看，受一季度房价上涨、扩大内需政策因素影响，租赁指数环比连续3个月呈现上涨趋势，分别为0.16%、1.24%和0.47%，但季度环比涨幅收窄，可能与今年上半年房地产调控政策趋严，各地加强中介市场秩序整顿等因素相关。

表1　2021年6月全国百城租赁指数

注：表格中为建设银行100城指数，带*为住建部试点城市

从表1百城同比情况来看，2021年二季度末，共有71个城市的租赁指数同比上涨，上涨城市数量相比一季度末增加了32个。其中，厦门（14%）、上海（11.3%）、成都（10.7%）、三亚（9.45%）、杭州（9.14%）涨幅居前。共有6个城市保持了同比连续30个月以上的上涨态势，分别为盐城、泰安、无锡、东莞、济宁、厦门。其余29个城市同比均有不同程度下跌，北海（-16.71%）、赤峰（-5.13%）、遵义（-4.62%）、湛江（-4.18%）、温州（-3.75%）跌幅居前。住建部财政奖补试点24个城市中，厦门（14%）、上海（11.3%）、成都(10.7%)涨幅居前，武汉（-2.84%）、南宁（-2.19%）、郑州（-1.84%）跌幅居前。保障性租赁住房的40个试点城市中，厦门（14%）、上海（11.3%）、成都(10.7%)、杭州(9.14%)、合肥（7.71%）涨幅居前，武汉（-2.84%）、南宁（-2.19%）、郑州（-1.84%）跌幅较多。

从百城环比情况看，2021年二季度末，共有78个城市的租赁指数环比上涨，上涨城市数比上季度末增加了40个。其中，哈尔滨（1.69%）、北京（1.67%）、重庆（1.43%）、泰州（1.35%）涨幅居前；北海（-2.99%）、湛江（-0.81%）、遵义（-0.65%）、江门（-0.62%）跌幅居前。从近12个月的平均环比情况看，厦门（1.1%）、上海（0.9%）、成都（0.86%）涨幅居前，北海（-1.5%）、赤峰（-0.43%）、遵义（-0.39%）跌幅居前。住建部财政奖补试点24城中，仅有武汉（-0.2%）、广州（-0.02%）下跌，其余城市环比均上涨，其中，北京（1.67%）、重庆（1.43%）、厦门（1.09%）涨幅居前。保障性租赁住房的40个试点城市中，东莞（-0.24%）、武汉（-0.2%）、西宁（-0.05%）、广州（-0.02%）环比下跌，其余城市环比均上涨，其中，哈尔滨（1.69%）、北京（1.67%）、重庆（1.43%）涨幅居前。

从百城租金均价看，二季度共有72个城市租金均价环比涨幅在1%-3%内波动，28个城市在1%以内波动，租金水平变化相对稳定。

在扩大内需、促进消费与打造“双循环”增长新格局的政策背景下，国家多次强调解决好大城市住房问题，增加保障性租赁住房、长租房、公租房等供应，满足新市民、青年人的住房需求，租赁市场将持续迎来发展机遇。同时，房地产调控政策趋严，热点城市前期大规模自持或配建租赁地块逐步进入市场，实现租赁需求分流，租赁预期得到引导，将有助于租金保持稳定。综合来看，预计下半年租赁指数整体将呈现平稳态势。

一二三线城市租赁指数运行情况

图3　近三年一二三线城市租赁指数运行图

2021年二季度，一二三线城市租赁指数环比同比均上涨。其中，一线城市租赁指数环比上涨2.69%，同比上涨7.84%；二线城市租赁指数环比上涨2.05%，同比上涨3.59%；三线城市租赁指数环比上涨0.68%，同比上涨0.48%。与上一季度相比，从环比来看，一二三线城市涨幅有所收窄；从同比来看，一二线城市涨幅较一季度扩大，三线城市同比止跌回升。

一线城市租赁需求旺盛，租赁人群规模大，二季度受高校毕业季影响（2020年受疫情影响，高校毕业租赁旺季有推后的迹象），加之毕业生人数再创新高，租赁需求大量释放，二季度租赁指数同比涨幅上涨7.84%，涨幅比一季度扩大1.13%，但一线城市去年率先调控商品房市场，整顿中介市场秩序，调控效果开始显现，租赁指数环比涨幅在二季度收窄；二线城市受2020年低基数驱动，叠加吸引人才效果显现，租赁指数同比回升明显，涨幅从一季度的0.27%扩大至3.59%，而随着二线城市调控政策频出，租赁指数环比逐步收窄；三线城市租赁指数同比实现止跌回升（一季度为下跌1.61%），环比涨幅收窄，从一季度的1.43%降至二季度的0.68%，租赁指数继续上涨的动力不足。三线城市租赁市场存在一定分化，大多数三线城市租赁指数环比稳定或下跌，旅游类三线城市（大理、三亚等）明显复苏，城市群辐射范围内部分三线城市（扬州、镇江等）租赁市场受核心城市需求外溢影响开始回暖，少数三线城市（唐山、徐州等）受棚改滞后等因素的推动，租赁市场平稳运行。

从租金均价上看，二季度，一线城市租金均价为80.01元/平方米·月，二线城市租金均价为30.99元/平方米·月，三线城市租金均价为18.58元/平方米·月。相较于一季度，一二三线城市租金均价都微幅上涨。

三大城市群租赁指数运行情况

图4　近三年三大城市群租赁指数运行图

2021年二季度，三大城市群租赁指数均呈现同比涨幅扩大的趋势。其中，京津冀租赁指数同比上升3.31%，环比上升3.04%，告别去年下降的趋势，连续两个季度增长；长三角租赁指数同比上涨6.8%，环比上涨2.11%，延续上涨走势；珠三角租赁指数同比上涨4.39%，环比上涨1.4%。

二季度，京津冀租赁指数环比涨幅扩大，同比连续两个季度上涨。首先，一季度北京大兴和河北石家庄等地新冠肺炎疫情复发，叠加去年北京及环京房地产市场继续回调，租赁指数延续下跌态势；其次，二季度疫情控制良好，返程明显增加；再次，北京商品房市场反弹，带动京津冀商品房市场回升，多种因素影响下租赁指数持续回升。长三角租赁市场走势较强，受长三角一体化进程加速等因素的影响，租赁指数同比保持连续七个季度正增长。珠三角租赁市场基本稳定，受去年下半年以来深圳、东莞、广州等城市房价上涨影响，今年一季度租赁指数环比涨幅攀升至2.36%，但二季度环比回落至1.4%。数据表明，珠三角核心城市实施密集调控、整治市场秩序的成效逐渐显现，租赁指数在前期上涨较快后实现惯性回落。

从租金均价上看，二季度京津冀租金均价最高，为54.80元/平方米·月，同比微涨1.01%，告别连续四个季度下跌态势；长三角为47.73元/平方米·月，环比微涨0.99%，同比上升4.72%，环比继续保持上涨态势，但涨幅不断收窄；珠三角为50.81元/平方米·月，较一季度环比涨幅收窄，从5.59%降至1.86%，同比从一季度的6.79%上升至6.86%，同比继续上升的动力不足。

重点城市分析

2021年二季度末，北上广深四大一线城市租赁指数同比集体上涨，北京、上海、广州、深圳分别上涨5.64%、11.3%、6.87%和6.48%。15个新一线租赁指数涨多跌少，其中，厦门（14%）、成都（10. 7%）、杭州（9.14%）、合肥（7.71%）、西安（7.46%）、重庆（6.74%）、南京（5.14%）、苏州（4.6%）、长沙（4.04%）、青岛（2.73%）、佛山（1.56%）、东莞（0.52%）上涨，武汉（-2.84%）、郑州（-1.84%）、沈阳（-0.74%）下跌。

北京　二季度末，北京市租赁指数同比增长5.64%，连续三个季度同比下跌后首次正增长；指数环比上涨5.27%，连续两个季度上涨，且为近5年来单季度最大的环比涨幅，近12个月平均环比为0.46%。行政区方面，所有区租赁指数同比均上涨，指数同比上涨前三区为海淀区（8.70%）、西城区（7.82%）、密云区（7.19%）。海淀区、西城区集中了最优质的教育和医疗资源、交通便利，受到家长及毕业生的青睐，其中，海淀区已出现连续七个季度指数同比上涨，且涨幅较大。从租金均价看，北京市租金均价仍居全国首位，同比涨幅为2.15%。西城区、东城区、海淀区和朝阳区租金均价都在百元/平方米·月以上。数据表明，随着今年北京商品房市场回升，加上二、三季度毕业租赁旺季到来，租赁市场有望延续反弹态势。不过，近年来北京加大租赁地块供应，集体土地建设租赁住房，稳租金的房源相继上市，叠加近期北京严厉整治中介市场，降温学区房，未来北京租金水平将继续呈现稳定和承压的态势。

上海　二季度末，上海市租赁指数同比上涨11.3%，连续4年二季度上涨，也创下近5年来的涨幅新高；指数环比上涨2.18%，环比涨幅有所回落，近12个月平均环比为0.9%。行政区方面，所有区租赁指数同比均上涨，其中，八个区涨幅超过10%，涨幅前三为虹口区（17.9%）、宝山区（16.08%）、杨浦区（16.06%），涨幅均有所增长。从租金均价看，二季度上海市租金均价为82.35元/平方米·月，同比上涨7.55%，租金均价最高且超过百元/平方米·月的是黄浦区（122.47/平方米·月）、长宁区（114.47/平方米·月）、静安区（106.66/平方米·月）、徐汇区（100.49/平方米·月）、虹口区（100.33/平方米·月）。数据表明，虹口区和杨浦区指数和租金同比都明显上涨，新房供应少、租赁需求旺盛、疫情影响下的低基数是主要原因；青浦区、松江区是外围长三角一体化和上海重点建设的五大新城主要区域，租赁市场比较活跃，租金均价在低基数上明显上涨。整体来看，中心区高端租赁市场和外围（包括青浦和松江在内的5大新城）中低端房源均保持高热度，中心区租赁市场稳定的同时，外围新城成为新的租赁发展区域。

深圳　二季度末，深圳市租赁指数同比上涨6.48%，涨幅创2019年二季度以来新高；指数环比上涨1.28%，近12个月平均环比为0.53%。行政区方面，所有区租赁指数均同比上涨，涨幅最大的是龙华区（11.2%）、福田区（8.72%）和南山区（8.09%）。从租金均价看，深圳市租金均价为84.09元/平方米·月，位居全国第二，涨幅高达3.14%，全市租金均价最高的是南山区（112.92元/平方米·月），第二是福田区（112.09元/平方米·月），第三是罗湖区（90.14元/平方米·月）。数据表明，深圳高新企业集中，生产生活服务业活跃，年轻人占比高，经济恢复情况良好，高低两端市场相对稳定。高端需求旺盛表现为南山区、福田区租金均价和租赁指数继续攀升；中低端也很活跃，表现在租赁需求开始向北部的龙华区、东部的龙岗区、坪山区等租金较低的区域转移，深圳市住房租赁市场呈现“整体较为旺盛”的格局。

广州　二季度末，广州市租赁指数同比上涨6.87%，涨幅创近4年来二季度新高；指数环比上涨1.7%，近12个月平均环比为0.56%。行政区方面，各区租赁指数均同比上涨，其中，涨幅居前的既有近年来人口增长较多，2020年及今年一季度房价上涨较快区域，如黄埔区（14.36%）、南沙区（8.29%）；也有中心区CBD区域，如天河区（9.44%）；还有外围低租金、低房价区域，比如增城区（13.5%）。从租金均价看，广州市租金均价为52.49元/平方米·月，同比上涨5.55%。数据表明，中心区对就业的集聚能力强，天河区是高收入人群就业集聚的区域，高端租赁需求旺盛；黄埔区、南沙区等作为产业新区，近年来人口大量流入，新兴产业加速落地，并与中心区互联互通，旧改加速推进，租赁需求旺盛，租金水平上涨。由于海量供应加上城中村租赁市场发达，广州租赁市场呈现“供需两头旺盛、租金低位运行”的态势，租赁指数走势趋于平稳。

郑州　二季度末，郑州市租赁指数同比下跌1.84%，跌幅居新一线城市第二位（仅低于武汉），连续十个季度同比下跌；指数环比上涨0.39%，连续两个季度环比正增长，整体呈现下跌态势，但环比开始止跌，近12个月平均环比为-0.15%。行政区方面，除了郑东新区，其他七个区的租赁指数、租金均价均下跌。从租金均价看，二季度郑州市租金均价为25.73元/平方米·月，同比下跌1.79%。数据表明，郑州新房销售量较大，开始转化为二手住房和租赁市场供应，考虑到目前郑州二手住房价格表现弱势，租赁市场短期内还将处于探底过程，反弹势能不足。“七普”数据显示，郑州十年间常住人口增加397.4万人，增量居全国第五，并跻身千万人口城市，只要加以规范和引导，低租金优势将转化为租赁市场发展的动力，预计三、四季度郑州租赁市场将会呈现渐进筑底的走势。

杭州　二季度末，杭州市租赁指数同比上涨9.14%；二季度环比涨幅达到5.61%，均创下2017年下半年以来最大季度涨幅，近12个月平均环比涨幅为0.75%。行政区方面，租赁指数同比上涨前三为上城区（14.44%）、滨江区（13.74%）、下城区（12.14%），三区均为主城区且出现连续两个季度回升。从租金均价来看，二季度杭州市租金价格为53.25元/平方米·月，同比上涨7.97%，连续四个季度同比上涨，首次超过广州排全国第四。数据表明，受2020年新冠肺炎疫情冲击叠加，杭州长租公寓陷入困境，导致去年上半年杭州租赁市场回落，形成低基数，再加上近年来杭州人口流入多，高学历人才涌入，推动今年上半年中心区租赁市场回暖。但相比中心区，其他区域租赁指数和租金价格均比较稳定。未来，随着杭州大规模建设蓝领公寓、保障性租赁住房，加上商品房市场回落，租赁指数和租金价格走势将趋于稳定。

重庆　二季度末，重庆市租赁指数同比上涨6.74%，结束了连续八个季度下跌的走势；指数环比上涨2.42%，近12个月平均环比为0.55%。行政区方面，除了涪陵区下跌0.76%，其余15个区同比上涨，其中，渝中区、九龙坡区、渝北区等中心城区房价上涨，租赁市场快速复苏，租赁指数呈现8%-10%的涨幅。从租金均价看，重庆市租金价格为27.2元/平方米·月，在新一线城市中租金水平排第九，同比上涨7.13%，也是近八个季度以来的首次上涨。数据表明，随着房价反弹，重庆市租赁市场跌幅收窄，中心区弱势走稳，但由于重庆二手房供应规模大，新房还在源源不断向二手房和租赁市场转换，预计下半年重庆租金上涨势头延续动能不足，特别是前期新房大量供应的万州区、合川区等外围区域，租金可能下跌。

建行住房租赁价格指数低基数反弹，良性发展态势愈加清晰

■　李宇嘉

建行住房租赁价格指数显示，2021年二季度全国100城租赁指数呈现“指数平稳增长、环比涨幅趋缓、租金水平稳定”的特征。二季度百城租赁指数延续一季度反弹的态势，6月份租赁指数同环比上涨城市数均有所增加，71个城市租赁指数同比上涨，比一季度增加32个城市，也明显高于2020年末的35个。与此同时，一二三线城市、长三角、珠三角租赁指数环比涨幅均收窄，意味着在当前居民收入增幅趋缓、内外部经济环境复杂的背景下，租赁指数持续反弹的基础面并不牢固。另外，租金水平与房价走势呈相关关系，国家统计局6月份的70城房价指数显示，一二三线城市二手住宅价格指数环比涨幅分别为0.7%、0.4%和0.2%，涨幅均收窄，在各地加强房地产调控、房地产信贷明显收紧的背景下，房价涨幅难以支持租赁指数和租金均价持续反弹。今年以来，租赁指数反弹，主要原因在于前期租赁市场受疫情影响持续下滑后的修复和反弹，并且租赁密集的服务业快速恢复也有助于租赁市场回升。

二季度，全国百城近一半城市租金涨幅在1%-3%，租金水平稳定，全国百城租金均价同比上涨3.59%，低于一季度城镇居民可支配收入实际同比增速（12.3%），租赁指数反弹部分反映居民收入增长后租赁需求释放的诉求。截至6月份，CPI中住房租赁指数连续12个月下跌并于3月止跌回升，反映内需逐步恢复，4-6月份CPI中住房租赁指数涨幅扩大，建行住房租赁指数的指数同比趋势与CPI中住房租赁指数基本一致。

今年上半年，全国百城租赁指数连续两个季度上涨，环比涨幅收窄，综合商品房市场走势和租赁供给端政策看，指数和租金有望趋于稳定。首先，商品房市场调控政策开始见效，二手住房价格涨幅趋缓，近期信贷额度收紧，二手房市场将继续回调，有利于租赁市场稳定，如前期涨幅明显的深圳，二手房价格开始下降；其次，租赁供给端全面发力，中央财政奖补资金、发改委专项资金和建行、国开行等普惠性融资全面支持租赁供应，热点城市单列租赁用地供应，并扩大“低租金、小户型”的保障性租赁住房供给，预计未来越来越多租金适宜的房子将投放到租赁市场；最后，国家重视打造职住平衡、产城融合的新城区、新片区，租赁住房是这些区域住房供应的主体，如上海打造嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个产业新城。截至3月，上海累计共成交125块租赁用地，其中，分布在五大新城范围内的租赁用地共有40块，占比近4成；2020年底，广州对外围7个区启动差别化入户管理，引导人口在外围落户、产业往外围集聚，城市更新主要集中在外围，复建区将引导建设保障性租赁住房。随着中心区与外围互联互通，加上外围产业新城打造，租赁供需结构将更加匹配，主要城市租赁市场将更加平稳和健康。

（作者系广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员，中国房地产业协会住房保障委员会专家组成员）

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