按：当前“去库存”取代“控房价”，成为当之无愧的楼市新主题。国家统计局发布的数据显示，10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。如果包括施工面积，及已出未建的面积，那么全社会总的潜在供应量就会非常大了。为什么高库存问题在今天这么突出？答案与住房饱和度、人口形势等密切相关。

楼市“去库存”谨防矫枉过正

■　回建强

    11月10日， 在中央财经领导小组第十一次会议中，习近平总书记指出：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”随后国务院总理李克强也在党校讲话时谈到房地产库存问题：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”高企的库存得到中央的高度关注。

楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，而从这次谈及楼市调控会议的高度来看，意味着去库存已经成为当前楼市调控的重中之重。那么，我国房地产市场的库存究竟有多严重？库存问题是否也存在结构分化？政府如何应对库存带来的挑战？（表1）

表1 2015年典型城市住房库存情况

    英国《金融时报》LEX专栏评论认为，10月份商品房待售面积处于创纪录高位，足以令中国国家主席习近平担忧，促使其将减少这个数字作为政策重点。不过，随着商品房销售面积开始快速增长，库存问题看上去不那么令人担忧了。巴克莱(Barclays)估计，按照现在的活跃度，在其追踪的13个主要城市中，消化现有库存所需时间将为8个月。相比10月底估计的接近10个月，以及今年早些时候估计的14个月，这个时间已经缩短。

    中国房地产业协会副会长任志强认为，政府之所以急于消化库存是因为没有投资GDP就掉下来了，而库存之所以大量增加，是因为我们用棚改的方式破坏市场，棚改大量的安置拆迁户，原来可能有三间房子，拆迁的时候可能给了三套房，一拆迁就发了大财了。但无论如何也研究不出来，这部分房子统计在哪儿了。所以市场的归市场，保障的归保障，才有可能把库存问题说清楚。其实按照国际惯例来说，一个城市也必须有一定的库存。如果一个城市没有6—8个月的库存，民众想买房子的时候容易造成恐慌，没有一定的库存就乱套了。

    易居中国执行总裁丁祖昱认为，习大大短短一句话18个字，表明了对当前房地产状况的担忧，以及对未来房地产发展的殷切希望。按习大大的表态，房地产政策一定会保持当前宽松态势，考虑到今年“9.30”新政效果不彰，未来新的宽松政策出台也不无可能。并且为了配合延缓经济增速下行速度，还是需要外部政策来配合，从中央财经领导小组会议内容来看，未来财政政策肯定是积极的，货币政策也是会是宽松的。因此习大大的表态，实际也是给整个房地产行业吃了一颗定心丸，不用担心宽松的政策面在中短期内出现反复。

客观认识当前的库存总量和消化周期

    近期有一些文章在讨论库存量时引用了一些数据，不仅计算错误，而且概念不清，极易引起民众的误解，如《中国经济周刊》一篇文章声称“68632万平方米的待售面，按照我国人均住房面积35平米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住”明眼人一看，这个计算结果是多算了一个数量级，显然扩大了空置面积可供居住人口的数量，不仅出现了常识性错误，而且对于舆论有错误的影响。

    有必要科学梳理下当前我国房地产市场的库存数量，不妨算一笔账，截至2015年10月，如果按广义的算法，库存包括四大块：待售的现房（6.8亿平米）、可售待售的期房（暂按15亿平米），已开工未预售的期房（8.8亿新开工面积）、房地产开发企业待开发土地面积（最新数据是2013年4.3亿平米，如按2的容积率，则可建成近9亿平米的商品房）。把这四个数据相加约为40亿平米。按每年13亿平米的商品房销量，消化周期约需要3年。40亿平米中住宅占七成，即28亿平米，如果按人均35平米住宅面积，则可供0.8亿人居住。这样算来，可知全国商品房和住宅库存量虽然大，但远非一些学者、专家、财评人的编造出来的“恐怖数字”那么大。

    因此，既须重视三四线城市的去库存，又不必过于夸大形势的严重性。其实，过去三四年，三四线城市的土地成交和新开工多是持续负增长的，市场无形之手早就开始减缩供给了。三四线城市库存压力最大的时点正在过去，其中部分城市已经过去。

库存存在结构分化，三四线城市是重灾区

    楼市目前所面临的库存压力，已经引发了政府高度重视，通过上文分析，我们认为库存量固然比较大，但其区域结构分化明显，库存压力主要体现在三四线城市这类“重症灾区”。一线城市反而因为库存不足而出现房价暴涨的情况。

    在去年“930”、今年“330”一系列刺激下，一线城市已经连续数月出现去库存周期低于12个月水平的现象，去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。反之，今年以来，即便有限购取消、降准、降息等利好政策的出现，三线和四线城市库存高企的严峻形势却没有得到根本扭转。

    易居研究院跟踪的35城住宅库存报告显示，去年下半年以来，三四线城市的库存虽略有下滑，但仍处于历史高位，在库存压力降到合理程度之前，这些地区的开发商没有动力购地与扩大再生产，于是就导致房地产开发投资增速不断创近十几年新低。这种负面影响也传递到水泥、钢铁等几十个相关行业，从而拖累经济增长。

    三线和四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一线和二线城市，部分三线和四线城市常住人口明显低于户籍人口，人口净流出现象严重，潜在购房需求有逐渐放缓的趋势，造成其房地产市场供应过剩、库存高企的形势极其严峻。

    因此我们认为未来市场延续去库存的主基调将主要针对高库存的重点区域——三四线城市，而非火爆的一线城市。

政策建议：有针对性的出台政策化解库存，不搞一刀切，谨防矫枉过正

    第一，中央领导高度重视房地产的库存问题，主要是基于对稳定经济增长的考虑，而在具体执行政策过程中，应防止在“去库存”的政策帽子下，个别部门和地方政府搭载太多的私货，比如该加大土地供应的一线城市却以“去库存”的名义减少土地供应，比如过度降低房企发债的口径，导致房企流动性过剩，这些因素都进一步推高了地价和房价，无益于解决“库存”结构化的问题。中央要求“去库存”是解决整体经济稳定问题，而不是再次造成房地产市场的混乱，添加新问题。

    第二、“去库存”应在现有政策框架下进行，明显不合理的政策可以调整，但没有必要大范围出台新政。通过分析，从总量看“库存”并非“高不可去”，从消化周期看，只要月度销售量提升了，库存周期自然就缩短了，这是一个动态变化的过程，没必要因为一个时点的数据，政府就要打鸡血，轻易出台各种放松政策。面对随时变化的市场，政策应该是保持一定的稳定性，调整政策的决策是基于对市场趋势和格局的判断，而不是个别数据的个别变化。在房地产调控历史上，政府出台了太多的“国X条”，实践证明，这类政策的有效期长则半年，短则二三个月，政策威信损害极大。让市场发挥主导作用，政府的手不宜乱摸，这是历次调控失败带来的深刻教训和经验总结，现在依然有效。

    第三、“去库存”要注意结构问题，尤其是因城施策的问题。三四线城市是商品房库存的主要区域，因此，政策方面应向三四线城市倾斜，包括但不限于：城市棚改，以货币化安置为主，消化存量住房；进一步降低购房门槛，稳定住房消费，首套降低到20%为宜；有效降低购房过程的税费，尤其是契税、营业税等，根据房价的上涨情况调整普通住房标准；

    除了购房政策方面的倾斜，增强三四线城市对周边人口吸引力其实更加重要。城市人口是净流出还是净流入，流入数量是多少，都决定了这个城市房地产市场是否繁荣，也决定了房价的涨跌和库存的多少。解决了人口流入的问题，也就解决了住房库存问题，总理提出加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，城市规划和配套措施要合理布局，如何加快三四线城市产业的发展和公共资源的投入也十分关键。

（作者为北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）

商业银行与互联网金融的竞合趋势

■　温明

    二十一世纪初，曾有学者说，二十世纪是以利用自然资源为核心推动社会经济发展的时代，社会经济可持续发展的要求，将推动二十一世纪成为以利用社会资源，特别是知识和信息资源，为核心推动社会经济发展的时代。就金融领域而言，互联网金融的知识化和信息化程度最高，因此是未来的发展趋势。在我国，由于商业银行一直占据金融的垄断地位，而且由于其庞大的资金优势，未来金融的发展趋势将呈现为商业银行与互联网金融的竞合发展。而且目前这一趋势已经有所体现，比如不断涌现出银行系P2P，券商系P2P，互联网保险公司也不断增加。

商业银行与互联网金融的竞争日益激烈

    创新型经济更加依赖互联网金融，促进了互联网金融崛起。这一趋势是经济发展的趋势决定的。商业银行由于其谨慎的特点，更加青睐于技术成熟的企业和项目。在技术的创新阶段，由于风险较高，商业银行不愿介入；在技术的发展和成熟阶段，由于技术已经得到市场认可，商业银行愿意提供贷款。因此，银行更加愿意为大型企业提供贷款，这符合商业银行，尤其是大型商业银行的贷款风格。股票市场、互联网金融投资者的风险偏好各不相同，对于偏好风险的投资者而言，其愿意为创新企业提供资金，通过高风险获得高回报。此外，互联网金融（以网络借贷、P2P为例）利用其强大的信息整合功能，通过甄别小微企业，为信用好的企业提供贷款。也正是如此，国家出台一系列政策促进互联网金融发展，并将其定位为普惠化金融。比如阿里小贷，利用小微企业在淘宝、天猫等电商平台上的交易记录，为信用好的小微企业提供贷款。这是商业银行所不具备的优势。虽然小微企业的融资金额较少，但由于数量庞大，也是一块庞大的“蛋糕”，这是“长尾效应”的威力，余额宝的巨大成功即是“长尾效应”的最好明证。互联网金融通过不断占据小微企业，蚕食商业银行的市场份额，未来将会对商业银行业产生巨大冲击。

    与商业银行相比，互联网金融在金融功能的实现上具有比较优势，这是互联网金融未来崛起的根本优势，也是正是这一优势的存在，互联网金融的发展趋势不可逆转。因此，商业银行应借势发展，利用互联网金融的“风口”强化商业银行的地位。首先，就支付功能而言，第三方支付这一互联网金融形式比商业银行的支付方式更加便捷，支付宝的例子足以说明。其次，就聚集和分配资源功能而言，商业银行对大额资金的聚集和分配优势比较明显，而互联网金融在小额资金配置上更具优势。根据壹零研究的数据，2013年我国P2P平台有692家，到2014年底，这一数量达到1983家，年度增长率达187%，2014年成交额超过3000亿元。根据清科研究数据，2014年我国股权众筹融资事件3096起，募集11.06亿元，奖励类众筹4906起，融资额为3.05亿元。截止2013年底，我国银行业金融机构资产151.35万亿元，利润1.74万亿元。虽然对商业银行而言，互联网金融还不够量级，但由于“蚕食效应”，互联网金融对未来商业银行来说，将是一个必须引起注意的潜在竞争对手。再次，就管理风险的功能而言，阿里小贷的坏账率低于商业银行坏账率的事实，可以说明互联网金融的风险管理能力并不比商业银行差。另外，就提供信息的功能而言，互联网整合分散信息的巨大优势使互联网金融在实现信息提供的金融功能上更具优势。商业银行在某些单一信息供给能力较强，但在提供多元化的分散信息上不具优势。

    不论是在我国创新型经济发展的需求上，还是在金融功能的实现上，互联网金融都具有比较优势，这些相对于商业银行的比较优势将促进互联网金融的大发展，也将使商业银行与互联网金融的竞争日益激烈。

商业银行与互联网金融的合作趋势

    基于共享的优势互补才是商业银行与互联网金融合作的真正坦途。商业银行在服务大客户上具有比较优势，互联网金融在服务“长尾客户”上具有比较优势；商业银行在服务成熟项目上具有比较优势，互联网金融在服务创新项目上具有比较优势。互联网普及的重要原因在于其共享功能，这是互联网的精神内核；金融业属于服务性行业，共享也应是其精神内核。2015年7月，阿里系“花呗”走出阿里，接入大众点评、当当网、亚马逊、小米等40多个外部平台。京东也在与链家地产、远洋地产、爱旅行等单位合作，推动京东金融走出京东系，通过共享强化京东金融的地位。

    以利润最大化为第一要务的经营理念将限制商业银行的未来发展。为应对互联网金融竞争和冲击，银行系互联网金融平台纷纷成立，比如平安系的陆金所，招商系的小企业e家，民生系的民生易贷，包商银行的小马bank，等等。除了陆金所，大多数银行系互联网金融平台虽然也在“优势互补”做文章，但并未真正做到优势互补，因为共享并未真正实现。因为大多银行做互联网金融的初衷是利润最大化，应对互联网金融的冲击，而非基于服务的共享。陆金所的重要不同在于共享：陆金所力图打造一站式互联网投融资服务的P2P开发平台，接入上百家互联网金融平台，促进共享。

    资源共享，机制协调，是商业银行与互联网金融合作的重要途径。对于已经成立互联网金融平台的银行来说，未来努力的方向是建立开放式的互联网金融平台，与其他互联网金融平台合作，资源共享，促进协调发展。通过开发式的平台，商业银行将相对于银行风险较高的小微客户“送给”互联网金融平台开发；同时互联网金融平台将通过其培育变得成熟的风险较低的客户“送给”商业银行。当然，这种共享需要建立利益补贴机制和约束机制，以激励共享行为。这种共享行为将有助于降低企业的融资成本，小微企业通过互联网金融获得融资的成本低于其他非正规途径的成本，而银行的贷款成本低于互联网金融平台的成本。由于商业银行和互联网金融风险偏好和管理方式的不同，一些企业不能在银行获得贷款，但可以在互联网金融平台获得融资；一些企业通过与互联网金融平台的融资交易，改善了信用条件，可以获得银行相对低成本的融资。这种共享可以促进企业在商业银行和互联网金融平台的自由转换，为企业发展提供便利。通过这种基于共享的以客户利益最大化的，而非自身利益最大化的经营理念来服务客户，这将是金融服务业的未来。陆金所力图打造的开放式平台重点在于P2P平台间的共享，并非P2P与商业银行的共享。

    相信在不久的未来，商业银行和互联网金融的开放式共享平台就会成立。值得说明的是，这一共享平台的建立，并不必须要求银行建立互联网金融平台；反过来说，即使建立了银行系互联网金融平台，如果没有共享机制，商业银行依然难以应对互联网金融的冲击，因为商业银行的经营理念与互联网金融是不同的，商业银行主导的互联网金融平台更多的是银行内客户的“转移”，通过互联网金融平台黏住银行的原有客户，防止客户流失。

    互联网对传统金融领域的颠覆，将像互联网对传统商业领域的颠覆一样，未来若干年后这种颠覆即会明朗。因此对于商业银行来说，把握趋势，借“风”发展，是大势所趋。在电子商务发展之初，苏宁、国美等大型商场并未预测到其潜在的冲击，而在前不久，苏宁已经和阿里合作，电子商务对商业领域的颠覆由此可见一斑。虽然目前商业银行在信贷领域具有绝对优势，尤其对大客户服务占据垄断地位，而且这一优势也将持续一段时间。但互联网金融的发展潜力也许像电子商务一样强大，如果互联网金融也能像商业银行一样服务大客户（这并非不可能，由BAT主导的互联网金融由于其庞大的资金实力，如果其资产规模超过商业银行的规模，那么一切都有可能），那么商业银行将成为“没落的贵族”，其辉煌只属于历史。未雨绸缪——对于商业银行来说，需要与互联网金融积极合作，放低姿态，实现资源共享。监管层对P2P第三方托管必须是商业银行的要求是一个重要的合作切入点，个人征信市场化也是商业银行与互联网金融合作共享的切入点，消费金融同样是重要的切入点。对于还没有行动起来的商业银行需要行动起来了，因为未来的竞争将是“快鱼吃慢鱼”，而非“大鱼吃小鱼”。

    （中国社科院研究生院经济学专业）