房地产市场运行情况

    开发投资绝对额创新高，同比增幅触底回升

    2015年第二季度各月，房地产开发投资额呈现逐月上升态势，其中6月份投资额达到1.17万亿元，同比涨3.4%。从环比值看，4月份较3月下降10.8%，但5月和6月的投资额较快增加，且环比值逐月递增，分别为22.9%和35.3%。投资额同比看，第二季度各月增幅分别为0.5%、2.4%和3.4%，同比增幅呈现逐月小幅回升态势，但较去年同期增幅明显回落了10个百分点左右。从数据看，房地产投资再创新高，季度内同比增幅有触底回升的势头。

分类市场看，住宅投资额在二季度各月呈现逐月增加的态势，6月较5月增加高达两千亿。环比增幅呈现逐月上涨态势。5-6月份是投资的集中释放期，通过观察对比历史同期值，我们发现，6月份房地产开发投资普遍会出现环比值大幅增加的情况。上半年楼市新政效力逐步显现，开发企业投资热情，尤其是土地投资开始回升，也促成了整体投资的新高。(表1)

表1　　2014Q3-2015Q2房地产开发投资及增长情况   单位：亿元，%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比增4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点，比去年同期回落9.5个百分点。

    从单季度角度看，去年三、四季度投资额基本持平，今年一季度受季节因素影响，投资额下降较大，第二季度房地产开发投资总额迅速恢复到27304亿元的规模，环比增64%，同比增2.3%。不过，今年第二季度开发投资同比增幅却明显低于前面三个季度，且总体态势是稳中有降。从季度角度看，房地产投资的增速依然趋于保守，量能没有明显释放，这也与房地产市场进入新常态相对应。

    分类市场看，二季度住宅投资额达到18530亿元，占总开发投资额的比例为67.9%。

    从区域投资看，中、西部地区投资环比增幅都大于东部，同比方面西部地区增幅较其他两个区域更快一些，显示了这中西部区域投资活跃度和增长性依然较好。但从占比看，第二季度东部地区投资占比依然高达56.5%，与去年同期持平，显示区域投资总体格局上，中西部地区要超越东部在短期内很难实现。

    土地市场购置面积大幅萎缩，地价则稳步上涨

    二季度各月土地购置面积较去年同期出现了明显下降，平均降幅达到了三成以上。土地市场实际是延续了一季度以来的降温态势，虽偶有一线城市“地王”爆出，但整体土地市场降温态势并没有明显改变。尤其是一线城市之外的市场，土地流拍现象增多，企业购地积极性下降。

    上半年土地数据用惨不忍睹来形容并不为过，土地市场的情况非常糟糕。从单季度看，今年第二季度土地购置面积5749万平方米，自去年三季度以来的四个季度中，仅高于今年一季度购置面积，比去年同期则下降了34.8%，显然土地市场萎缩明显。

土地购置费用方面，第二季度达到5367亿元，较第一季度上升了103.3%。土地市场的整体特点是购置费用小幅回升，购置面积大幅下降，这种情况的出现，相当大的程度上应该归因于土地市场的分化，一线城市土地市场活跃，价格也高，但三四线城市土地成交则相对惨淡。(表2)

表2　　2014Q3-2015Q2土地购置面积及费用情况   单位：万平方米、亿元，%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    国土资源部下属机构的监测数据显示，地价水平整体稳步上升，各用途地价环比增速呈上升态势，同比增速则持续放缓。

    2015 年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为 3574 元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为 6655 元／平方米、5359 元／平方米和 752 元／平方米。

    综合、商服、住宅、工业地价环比增速呈上升态势，住宅地价增速较其他用途略高。综合、商服、住宅、工业地价同比增速呈持续放缓态势。

    新开工和竣工面积表现皆低迷

    第二季度4-6月新开工面积逐月增加，环比增速基本持平，同比看，各月均呈现下跌态势，平均跌幅14%左右。分类市场方面，住宅、办公楼、商业营业用房这三类主要物业在二季度的新开工面积都表现为开工量逐月增加，同比则全部下跌。

竣工面积方面，无论是总的竣工面积还是分类市场竣工面积，都表现为逐月上涨态势。总竣工面积及住宅竣工面积以及对应同比变化，都弱于新开工面积及同比增幅，未来半年市场供应依然不会很充分。(表3)

表3　　2014Q3-2015Q2房屋开工及竣工情况   单位：万平方米，%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    2015年1-6月份，房屋新开工面积67479万平方米，同比降15.8%。分季度看，上半年一季度受春节因素及悲观预期影响，新开工面积环比去年四季度出现50.8%大幅下跌，且各分类市场都呈现环比大幅下降，第二季度虽迅速回升，但并没有恢复到去年第四季度的绝对开工水平。第二季度新开工面积达到4.38亿平方米，较去年同期下降了14.3%。新开工同比增幅连续三个季度为负。

竣工面积表现同样不容乐观。近四个季度中，今年第二季度的竣工面积是最低的，环比一季度下降6.2%。同比降19%，较去年同期的竣工态势更是天壤之别（去年二季度增长24.1%）。各分类市场中，上半年仅有办公楼呈现同比小幅增长，其余各市场均环比、同比下降。2015年上半年商品房竣工面积严重不足，且大幅低于新开工面积，与开发商对市场的悲观判断有一定关系，330新政前，市场成交不乐观，即便出台了新政，也在”库存“的压力下，对于项目竣工和投放并不急切。去库存化是政府关心的重点，也是企业维系经营，保证资金链安全的关键。第二季度市场实际有所好转，相信企业项目的竣工面积在经过低迷阶段后会实现一个明显的增长。(表4)

表4　　2014Q3末-2015Q2末房屋在建施工面积情况   单位：万平方米，%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    商品房销售转跌为增，6月销售面积和金额再创新高

    从月度成交看，2015年第二季度各月，全国商品房销售面积呈现逐月上升态势，5、6月份市场反弹力度较大。”330“新政后，尤其是3-5月份股市的财富效应推动了楼市热销行情。销售金额方面，今年6月份的销售金额（9850亿元）较5月份大涨接近五成，较去年同期上涨32.1%。6月销售金额也再创历史单月最高水平。

第二季度各月，商品房及住宅销售金额增幅都高于相对应销售面积增幅，表明第二季度房价明显上升。这主要得益于央行购房贷款新政及财政税收减免政策的推行，改善型住房需求全面爆发。(表5)

表5　　2014Q3-2015Q2商品房销售情况   单位：万平方米，亿元，%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    通过数据分析，今年二季度无论是商品房销售面积还是金额，与第一季度相比都出现方向性的变化，由跌转涨，市场由相对清淡，转为逐步热销。这得益于政策的推动和央行实质宽松货币政策的流动性支持。

    房地产调控已经进入新的阶段，市场新常态下，政策逐步解除一些不合理的限制性行政措施，回归到正常的政策治理水平，房地产也应逐步进入正常发展行业序列。市场机制将继续发挥主导作用，在城镇化进程，改善居民住房需求及稳定宏观经济增长等方面发挥应有的作用。

    房价环比逐月上涨，同比跌幅收窄

    第二季度各月70个大中城市房价指数表现，房价环比上涨城市个数增加，涨幅略有扩大，房价同比降幅继续收窄。季末6月份，价格环比下降的城市有34个，上涨的城市有27个，持平的城市有9个；与去年同月相比，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。

    保障房建设按计划推进，棚改积极推广PPP模式

    住房城乡建设部住房保障司数据，2015年全国棚户区改造任务580万套，半年已经开工了348万套，占比60%，能顺利完成2015年580套的改造任务。住建部表示和有关部委已经下达了今年的分省任务和资金，完成任务没有问题。

    6月30日，国务院下发《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(以下简称《意见》)。《意见》要求加大改造建设力度，计划在2015-2017年三年内改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套)，农村危房1060万户(其中2015年432万户)。同时，《意见》提出，要创新融资体制，推动政府购买棚改服务，各省(区、市)应根据棚改目标任务，统筹考虑财政承受能力等因素，制定本地区政府购买棚改服务的管理办法；推广政府与社会资本合作模式，在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营等各种政府与社会资本合作(PPP)模式。

    房地产贷款继续稳步增长，保障性开发贷款高速增长

    二季度末，人民币房地产贷款余额19.3万亿元，同比增19.4%；1-6月份增加1.88万亿元，同比多增3444亿元，增量占同期各项贷款增量的28.7%，比上年同期占比水平高1.9个百分点。

    二季度末，房产开发贷款余额4.88万亿元，同比增20.9%，增速比上季末低1.3个百分点；地产开发贷款余额1.54万亿元，同比增32.8%。个人购房贷款余额12.64万亿元，同比增长17.8%；1-6月份增加1.12万亿元，同比多增1767亿元。

    二季度末，房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额1.53万亿元，同比增长58.2%；1-6月份增加3895亿元，同比多增1493亿元，增量占同期房产开发贷款的68.6%，比上年同期增量占比高21.2个百分点。

    房地产资金来源总量保持稳定，“其他资金”来源比重加大

第二季度各月，开发企业资金来源总量呈现逐月上涨态势，环比波动增长，4月环比值为33.6%，5月为15.5%，6月则跃升为34%；同比涨幅表现为逐月上涨，分别为-1.0%，1.7%和6.5%，显示开发企业资金供应态势良好。(表6)

表6　　2014Q3-2015Q2开发企业资金来源情况   单位：亿元、%

 

数据来源：根据国家统计局数据整理

    2015年1-6月份，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增0.1%，与去年同期基本持平，同比增速实现由负转正（1-5月-1.6%）。这也表明市场交易活跃，买房资金成为企业资金来源的最大增量部分。

    分季度看，第二季度资金来源总量是3.1万亿元，较第一季度有明显上涨。

    从资金来源结构看，今年二季度国内贷款比重较一季度有所下降。自筹资金和其他资金二季度比重较一季度则明显加大。

    开发企业入榜门槛和行业集中度继续上升

    克而瑞信息集团继续发布2015年上半年房地产开发企业销售金额和销售面积排行榜。

    开发企业销售金额和面积门槛继续上升。“330“新政之后，市场行情由冷转暖，房企的入榜门槛亦继续上升。和一季度的金额、面积门槛双双下滑不同的是，2015年上半年，房企金额及面积门槛均高于去年同期。

    从金额门槛来看，今年上半年TOP10房企入榜门槛首次突破300亿元，同比增44亿元；TOP50房企金额门槛则达到76亿元。从面积门槛来看，TOP10房企入榜门槛从去年同期的187万平方米增加至284万平方米，涨幅达到52%；除此，TOP100房企入榜门槛达到31万平方米，较一季度大幅上升。

    行业集中度提升但增速有所放缓。“红五月”以来，房企销售快速增长，行业集中度进一步提升。TOP10、TOP20及TOP50房企的金额及面积集中度均同比上升。同时，TOP100房企金额集中度达43.01%，占据市场份额近半。

    金额方面，TOP10房企集中度为19.60%，同比增加1.31个百分点；TOP50房企则从29.27%提升至34.82%，增幅和增速双双上升。面积方面，房企集中度则进一步快速提高。相比于去年同期，TOP50企业集中度提升力度最为明显，TOP10及TOP20企业均高于2014年上半年增幅。

    国房景气指数触底回升

    4-6月份，国房景气指数分别为92.56，92.43和92.63。随着楼市进入热销期，国房景气指数也呈现触底反弹态势，预期未来三个月到半年指数将继续反弹。

需要关注的几个问题

    深圳房价上涨属个别现象，不代表房地产价格重现全局性快速上涨

    第二季度，深圳房价领涨全国,深圳房价的这轮上涨得益于“330新政“的实施，也与深圳这个城市山多地少、年轻人多刚需和改善需求强、平均收入水平高等因素有密切关系。深圳的人口特性、地理特性决定了其楼市发展较全国而言有一定特殊性。

    北京上海等一线城市虽然房价也有反弹，但其上涨程度没有深圳这么强烈，再加上一线城市还没有完全放开限购政策，因此房价也很难在短期内收到投资资金的大规模冲击。从全国范围看，房地产市场依然在分化中，宽松政策的着力点依然是放开市场手脚，让市场逐步回归主导地位，消化库存。在多年连续建设情况下，三四线城市的库存问题还远未解决，因此也不到房价普遍上涨的时候。

    股市波动对楼市有联动打压作用

    6月份，乃至7月上旬，中国资本市场经历了世所罕见的股灾。中国经济和社会一度因股市的动荡而发生波动。在中国政府的动员下，国家级“救市“迅速展开。股市的下跌，毫无疑问会影响楼市的运行。股市的突然回调，将大量潜在购房者的资金套住，投资者不得不放弃购房计划。如果股指不能短期内恢复升势，房地产的销售必然会受到打击。投资者越是想弃“股”入“房”，股市其实也就很难短期起来，大量的套牢盘就是规模巨大的“空军”。从历史看，1987年美国股灾、1997年亚洲金融危机、2007年中国股市崩盘，无一例外都对当地房地产价格产生了重要影响，即股票价格崩盘，楼市价格回落。

    市场分化趋势加剧，部分城市库存还在增加，企业发展同样分化

    市场发展分化。省区与省区之间，城市与城市之间差异明显。从城市来讲，一线城市和部分二线城市商品房销售面积上升明显，而多数三四线城市销售不畅的状况没有明显改善。商品房去库存压力大，6月末全国商品房待售面积为65738万平方米，一些城市新建住宅去库存的周期可能要超过24个月。

    企业同样分化。面对未来市场的挑战和不确定性，大企业之间不计前嫌，开展合作已经成为趋势，万科和万达的联合就是明证。房地产企业和互联网公司的结合更是呼应者众，如华远和360，小米和正荣，腾讯和方兴地产等合作。显然，走在时代前列的都是明星公司，其余大部分中小开发企业则处于资金断裂、融资困难、销售不畅的尴尬境地。

下半年房地产形势预判

    产业政策：宽严相济

    上半年“330行政“是主要部委推动的国家级政策组合，政策效果已经显现，下半年不再会有类似力度的政策出台，但政策口径依然是鼓励和稳定住房消费，针对一线城市住房消费快速回暖，且价格上涨迅猛这一情况(尤其是深圳)，一线城市的限购政策预计很难取消，局部放松也不太容易。政策的执行可谓宽严相济。

    金融政策方面，央行预计还会放松货币政策，降息及降准1-2次。

    房地产税立法改革下半年不会出台，但前期的舆论铺垫，乃至立法前的意见征询则会逐步进行。

    市场表现:商品房销售实现正增长，环比价格持续回升，同比价格跌幅逐步收窄

    房地产销售面积和销售额上半年就实现了同比增幅的“由负转正“，得益于利好政策推动下的改善居住需求爆发。下半年市场销售局面谨慎乐观：一方面政策还会延续宽松的口径，这个基本面不会变，但也应看到，宏观经济增长并不乐观，尤其是股市震荡带来的财富湮灭效应，对楼市消费同样有打击，同时，改善需求第二季度集中释放后，下半年则进入平缓期，销售量不可期望过高。因此，综合考量，下半年市场销售应维持在”春暖“的节奏，全年实现同比正增长已属乐观预计。

    价格方面，上半年国家统计局公布的70大中城市房价指数，经进一步核算的平均环比房价指数已经出现连续正增长，平均同比房价指数跌幅在收窄。下半年将延续这种走势，年底同比房价预计实现负转正。

    执笔人：回建强

■　北京中房研协技术服务有限公司研究总监