编者按：楼市成交回暖，一线城市优质土地却供应稀缺，令房地产企业不得不贴身肉搏，正可谓“夙敌”见面分外眼红，各项市场数据均显示，房企正在加速抢占一线城市，且加大了对部分二线城市的聚焦力度。此外，就连豪宅市场也出现了明显复苏，价格走势可谓“昂首向上”，就在“红5月”，北京成交了两套总额超过2亿元的豪宅，其中一套更是创造了历史纪录的最高：3.1亿元；深圳蛇口一豪宅均价10万元/平米开盘仍售罄，某商业大厦一套房更是开出37.6万元/平米的天价。没有最豪只有更豪，楼市火热好似提前“入夏”，房企的抢种抢收又是缘何哪般，是信号，是方向？或许只是一场非典型性的搏斗。

深圳楼市狂飙乱炒作，市场交易秩序要自律

深圳的人口特性、地理特性决定了其楼市发展较全国而言有一定特殊性。未来半年至一年，深圳官方的压力还将继续增加，成为“热锅上的蚂蚁”，势不可免。

■　回建强

5月份，在中央降息、各地利好政策落实、股票获利盘推动、市场情绪逐步高涨等因素推动，房地产市场预期向全面看涨方向发展。当前市场正处于结构化发展阶段，一线城市成交好于二三线，深圳则又突出于一线其他城市。根据CRIC数据，一线城市5月份成交总量达到367万平方米，同比增长72%，深圳表现最为突出，5月份成交量达到66万平方米，环比增加43%，同比大涨153%。（表1）

表1　5月份重点城市供求表现     （单位：万平方米）

    深圳的楼市究竟有多火？据相关媒体调查，以自贸区概念为炒作题材的前海、后海、宝中片区，以及以深圳北站的城市副中心辐射区，从去年“9·30”政策放松以来，房价涨幅高达40%-70%,而以学位房著称的香蜜湖、景田、农林片区，涨幅30%-40%,罗湖、盐田、部分福田老城区房价涨幅也在20%左右。

    更加极端的例子是深圳中洲·中央公寓曝出37万/平天价楼盘，其不负责任的市场炒作，引发各界争议。6月3日该公司被深圳有关部门约谈，相关楼盘备案价格回归到17.6万/平。

另，中国房地产测评中心最新发布的228指数显示，2015年5月，深圳一手房价格指数为1172.4点，较上月上升25.3点，环比上涨2.21%，涨幅较上月扩大0.66个百分点，同比上涨3.67%。（图1、图2）

图1　全国一手房指数环比走势图

图2　深圳一手房交易价格指数变化图

    对于本轮行情中，深圳的突出表现，各方观点并不一致：

    中原地产研究总监刘渊认为，深圳楼市规模小，是“北上广深”中最小的。同时，新房占比也是最低的，仅占三成。因此，虽然其新房库存消化周期与其他一线城市相差不多，但存量绝对值很低。当需求反弹时，新房库存不能像其他城市那样起到蓄水池的作用，市场容易被一下子推高。另外，作为一个移民城市，深圳本身的人口增速就在全国居前列，其常住人口中，年轻人占比也较高。从第六次全国人口普查数据可以看出，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。这也决定了深圳楼市的购买需求和潜力非常大。

    但也有多名机构人士指出，深圳二手房市场早已占据半壁江山，并不是只能从新房市场买房。“开发商们有能力联手制造稀缺。”据美联物业数据，4月份以来深圳可售货量便处于高位。5月份，深圳全市共有9个商品住宅项目取得预售许可证，推出3697套商品住宅，与4月份相比基本持平，新增供应维持稳定;6月份全市将有26个项目开盘及加推，与4月相比基本持平，仍处于高位水平。

    面对突然上涨的房价，以及各方的关切，深圳有关政府部门已不堪压力。上周，深圳规土委发布四项措施，表示要继续执行限购；将严查故意制造“日光盘”；严查人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”；从市场供应环节缓解库存不足的压力。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，面对深圳房价的暴涨，官方急于出来表态，但四项措施的效果并不乐观，未来半年至一年，深圳官方的压力还将继续增加，成为“热锅上的蚂蚁”，势不可免。

    对于深圳个别楼盘的恶意炒作，业内人士也有不同的看法：

    励拓行销CEO臧建军认为，炒作一直是房地产营销的重要手段。要紧扣时事热点“抢头条”不断增强企业品牌认知，要联动政府和专家来炒作土地区域价值，要不断通过事件营销来扩大项目影响力。当下的营销环境下，营销人更要善于利用炒作实现“四两拨千斤”的传播效果，会哭的孩子有奶吃，善于炒作的营销才有效率。

    易居中国执行总裁丁祖昱则认为，炒作不能背离市场行情，否则的话就有误导消费者之嫌。开发企业千万别认为这个市场想炒就能炒，其实炒过头贻笑大方的还是自己。这次深圳的相关部门算亡羊补牢了，但之前的把关还显不严，否则也不会出现37万报价上报成功的情况。但要靠政府来做管控笔者认为也不可取，毕竟这是市场行为，他就要报37万，其实政府也很难干预，所以还是需要市场的第三方来进行分析、点评或监督。

    与火热的A股市场相比较，房地产市场能够拿出来“炫”一下的看来也只有深圳这个板块了。作为一线城市中最年轻，且楼市体量较小的城市，深圳楼市一直有点按捺不住。去年“9·30”新政后，市场开始启动，今年“3·30”政策后则呈现起飞状态。深圳楼市可以看作是整体楼市回暖大背景下的一个特例存在，但也并不意味着深圳的市场秩序就没有问题。

    现状怎么看：深圳楼市的快速上涨有特殊性

    从宏观层面看，央行连续实施宽松货币政策，国家统计局发布数据也显示全国市场基本触底反弹，房价环比回升，市场舆论和预计都再次回转向上，这也促使深圳这个相对敏感的市场快速回暖，甚至出现非理性的市场炒作行为。从微观层面看，深圳的人口结构依然年轻化，上文提到六普人口数据就很说明问题。有持续性的年轻人口迁入，房地产市场需求自然具有持续性，短暂调整后的需求爆发也在情理之中。另外，深圳经过近几年的产业升级，人才结构的吐故纳新，居民收入水平大幅提升，再加上深圳户籍制度的不断放松，在某种程度上突破了此前的限购政策束缚，为投资需求打开了一定空间。

    深圳的人口特性、地理特性决定了其楼市发展较全国而言有一定特殊性。

    未来怎么走：市场继续分化，不会全国普涨

    从可预期的时间范围内（如半年），深圳楼市还会继续上升，但随着深圳有关部门四项措施的发布，市场可能会趋于谨慎。市场炒作是影响舆论的手段，政府部门的干预更会影响舆论和预期。改善深圳供求关系的重要措施就是加快新增住宅用地供应，同时利用“工改居”建设保障性住房，并推动已批未建用地的“工改居”建设商品住房的步伐。个别开发商的炒作可以影响一时一地的价格走向，但决定整个市场房价的根本因素还是市场供求。

    全国市场将继续分化。普涨局面不会出现，结构化特征明显。其他一线城市和部分热点二线城市房价也将继续回暖，尤其是在地价日益上升的背景下，房价会进一步被抬升，这基本已经形成共识。但更多的三四线城市虽然也同样享受政策利好，但受人口、资金、供求等因素限制，市场发展未必乐观。

    企业同样分化。面对未来市场的挑战和不确定性，大企业之间不计前嫌，开展合作已经成为趋势，万科和万达的联合就是明证。房地产企业和互联网公司的结合更是呼应者众，如华远和360，小米和正荣，腾讯和方兴地产等合作，在智能家居方面发挥各自的优势，未来发展有想象空间。显然，走在时代前列的都是明星公司，其余大部分中小开发企业则处于资金断裂、融资困难、销售不畅的尴尬境地。

    政府及行业怎么办：政府继续坚持市场化导向，行业应加强自律

    对于已经向市场承诺要收回“有形之手”的政府而言，面对类似深圳，未来也许是上海或北京的市场快速回升，如何施政？我们认为政府有关部门应清醒认识到，房地产市场的回暖是来之不易的，可以积极干预，但要选择合适的方法和手段，比如多采取市场化的税收、金融措施，不用或少用行政命令。

    行业组织和第三方机构要积极发挥监督作用。信息公开是应对恶意炒作的最佳办法。市场研究机构及时、客观发布研究成果，政府则有义务及时公布土地及新房二手房的供求数据。行业组织加强自律，对恶意炒作，影响市场交易秩序的企业，要给予谴责和规范，在力所能及的范围内，联系会员，共同维护来之不易的良好市场局面，尤其是开发企业，不能好了伤疤忘了疼。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究总监）

以史为鉴：从经济史看房价

■　董志勇

    历史是最好的老师。从房地产业发展史中摸清发展规律有助于我们深入研判当前的中国房地产市场及其未来发展趋势。房地产业是伴随整个市场经济一起成长的重要产业。纵观世界经济史，房地产发展趋势以及房价变化趋势是上升的。

    首先，从国内外房地产业发展历史和规律中可以证明，由于房地产业的发展要受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法律制度等多种因素的多重影响，房地产业在发展过程中也会伴随宏观经济而表现出明显的正相关的周期性波动的变化，呈现出“复苏－扩张－收缩－衰退”的周期性运行特征，并表现出一定的规律性。从世界经济史来看，房地产行业周期比较长，并且这种经济周期属于增长性周期而非古典型周期，即在收缩阶段，并未出现总量绝对量的下降，只是增长速度的相对降低，增长率仍为正值，只不过与扩张阶段相比处在相对较低的位置。

    中国房地产起步较晚，以1987年为起点，中国房地产市场发展仅有28年历史，与发达国家上百年的历史相比还很短暂，并且中国的房地产周期是在市场化进程中伴随着住房制度改革和住房保障制度的构建与完善波浪式前进的，而发达国家的房地产周期运行则是建立在比较完善的房地产市场基础上的。

    如果将中国房地产波动趋势与发达国家如美国房地产市场波动趋势进行对比，可以发现中国房地产并没有完全独立于国际市场，具有一定的一致性。美国房地产市场已有200多年历史，可追溯至1795年，有比较完善的市场运行机制，是房地产市场化最早的国家之一。如果对其发展历程进行分析可以发现，从18世纪至今，美国房地产业大体呈现出18年左右的周期波动，而每个周期中又有几个5年左右的短周期波动。排除掉特殊的非正常经济周期波动的影响，从二战后开始分析美国房价变化趋势，在房价走势上平均房价是稳步上升的，但如果缩小观测区间，在区间内房价也是不断波动的，并且房地产行业景气与经济波动基本上是同步的，并且房地产业的波峰、波谷与宏观经济周期的波峰、波谷也基本一致。当宏观经济形势好时，产业投资增速加快，房地产市场活跃，当宏观经济形势不好时，房地产业开始走下坡路。

    对世界主要国家的房地产投资率曲线及GDP增长率曲线进行对比，可验证上述结果的普遍性：房地产周期与经济周期基本同步，宏观经济周期与房地产价格周期的繁荣萧条阶段有一致性，两者之间基本为正相关关系，表明房价与GDP变动之间有较紧密的联系。房地产经济周期波动内生于货币政策与经济周期，房地产投资在GDP中占比高，产业链条长，产业关联度高，涵盖钢材、水泥、物流、建筑、装修、物业等行业，通常被作为经济发展的支柱行业，对其他行业的投资和消费的拉动作用强，会同时反作用于宏观经济波动，推动经济增长。从各国经济史中能够证明适度平稳的房价上涨对经济增长的贡献。包括美国在内，当经济增长乏力的时候，房地产都曾是拉动本国经济增长的主动力，并且伴随着经济的发展，房地产业作为进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，它的支柱地位是不断提升的，在GDP中的比重也不断增加。

    有学者曾对房地产周期与宏观经济关系做了测算，当宏观经济增长率大于5%时，房地产业为发展状态，特别是在5%~8%之间为稳定发展趋势。同时，在与宏观经济的周期波动对比中可以得出，在一般情况下，随着经济发展水平的不断提高，房地产经济周期宏观经济周期的正相关程度不断提高，并且房地产平均增长速度要快于宏观经济平均增长速度；在同一周期的不同阶段，房地产经济波动幅度大于宏观经济波动幅度。因此，在和平年代，房价的长期趋势只有涨没有跌。从房价走势中可以看出房价深跌通常都是伴随着快速的复苏，香港的两次暴跌都是很快恢复，而日本的房地产泡沫是多重因素积累的结果，不应作为房地产市场的普遍规律。按照当前中国经济增速以及制定的GDP增速目标，房地产业不会“崩盘”也不会衰退，还会持续发展下去，而中国人太容易受消息面及政策影响，会造成中国房价螺旋上升，但从大趋势来说，由于房价具有向上的刚性，后一波的低点总是略高于前一波的低点甚至高过前一波的高点。

    其次，房地产是一种特殊商品。由于土地存量的固定性和稀缺性，房地产供给缺乏弹性。由于社会各项活动都离不开房地产，房地产不存在替代品，使得房地产的替代弹性也很低。这两个因素决定了房地产市场供给曲线一直趋于上升且斜率越来越大，因此只要需求不断增加，房地产市场的均衡价格就会不断上升。在中国政府出台的房地产新政策的刺激下，改善型和自住刚需购房需求大量释放，而由于房地产建造的时滞，使供给无法跟上需求的增加，房地产市场的供给曲线会越来越陡峭，房价仍然会不断上涨。

（作者系北京大学教务部部长、经济学院教授、北京大学市场经济研究中心主任）