■　回建强

12月22日酝酿已久的不动产登记制度以暂行条例的形式发布了。《条例》全文一出台，立即引发舆论的高度关注。话题主要集中在不动产登记是否是反腐利器、能否降低房价、多长时间能落地等。客观分析，舆论不应对《条例》进行过分解读。不动产登记制度的出台主要解决的是此前类似登记政出多门，不统一、不规范的问题。也同时解决了诸如集体土地所有权、宅基地使用权、土地承包权等此前没有登记而造成的产权漏洞。这是我国落实《物权法》的一个基础步骤。对保护各类权利主体（包括农民、城市职工、企业、政府等）的物权有着重要的意义。不能因为房价问题突出，而把这个条例片面的向降房价方向拉扯，而忽视了其背后更重要的意义和出台目的。具体来分析：

不动产登记解决了产权登记不统一的问题。在不动产登记制度出台前，产权登记分属不同的部门管理，比如房屋产权登记由县级以上房地产管理部门负责，林地、海域等使用权登记又对应于相关主管部门。这也造成了各类不动产权益登记不统一，信息阻隔等障碍，不利于宏观经济政策的制定。不动产登记制度的出台则解决了这个问题，意义重大。

不动产登记在一定程度上有利于保护农民产权。这次《条例》明确将集体土地、宅基地使用权、土地承包权等纳入到不动产登记范畴，农村土地确权工作终于有法可依。农村土地流转未来推进力度将进一步加大，但这并不意味着农民会轻易将宅基地卖掉，去城里落户。更可能会出现的情况是收入较高的农民，其在农村宅基地依然保留，同时在附近城市买商品房。相当比例的收入不高的农民则无意愿无能力进入城市买房。观念、社会关系、资金、就业、养老等诸多因素制约下，不动产登记很有可能更加固化了农村目前的产权格局，对房地产市场的正向影响并不如想象的那么大。

不动产登记为房地产税的出台提供了基础信息。房地产税是政府一直在推动的一个税种。其主要目的是在增量土地和住房建设方面的税收逐步降低后，扩大对存量住房的税收。与此前的房产税的行政试点不同，房地产税要通过立法形式来推进，以规避税收无法可依的尴尬。不动产登记制度的推进，也为房地产税未来的落地提供基础信息，加上立法进程，基本扫清了收税资格和收税途径的障碍。当然对房地产税的可能出台，笔者认为要慎重，如果政府在收税筹划上，一定要从增量税向存量税过度，税制改革就必须提上日程。否则只加税而不减税，社会反弹会更大。

不动产登记的落地和联网还有一个比较长的时期。此前由住建部推动的住房信息联网工作，其进展要远低于预期。为什么一个看似简单的联网工作，没有任何的技术障碍，在实际推进中却如此磨蹭呢。原因可能还是在于联网会影响到一些地方利益。不动产登记制度的推进，也必然有一个全国统一登记，统一联网、统一使用的问题。也同样会涉及到地方利益，甚至是所谓利益集团会想方设法的阻扰。另外，《条例》并没有规定不动产登记的“强制性”，而是自愿性质，这也决定了不动产登记的落地和完善需要民众逐步认识和强化的过程。

总之，不动产登记制度无疑是我国经济发展的长效机制之一，有利于保护各级利益主体的产权，提高产权意识，提升国家整体经济政策决策能力，是一项基础工程，意义重大。对房地产市场而言，在某种程度上可以影响二手房的供应情况，比如一些非法获取的住宅、征收房地产税后被挤压出来的空置房等。但这些还停留在预期阶段，其影响也已经逐步释放，因此真到不动产登记落实阶段，并不会对房价造成多么大的改变。

（北京中房研协技术服务有限公司研究总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）