回建强

    7月31日召开中央政治局会议讨论了下半年经济工作，其中针对房地产业的发展提出“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹”的任务要求。从建设部到国务院，再到政治局，层面不断提升，但声音却出奇统一，就是要坚持房地产调控，要切实防止房价反弹。可见，房价问题依然是中央和国务院最为关注的房地产问题之一。

    一般情况下，价格的上涨要有成交量的推动，而成交量的上涨一定是有需求推动，而需求则要有购买力的配合与支撑，购买力取决于两点，一是有支付能力，即货币供应，而是有支付的环境和非限制性，即允许货币购买商品。前者是货币供应问题，后者是货币政策问题。

    通常我们用M2代表广义的货币发行量。一般而言，M2是由商品生产交换和劳动服务的总量决定。只要货币的增发和经济总量的增加相协调，价格就是基本稳定的。最近一些年中国货币发行量存在着严重的超发现象，直接导致了国内的货币流动性过剩、通货膨胀和物价上涨。中国1990年货币总量为1.53万亿，2011年末为89.56万亿，21年增57.5倍。1990年中国GDP总量为1.77万亿，2011年总量为47.16万亿，21年增长26.6倍。简单数据对比，货币增长速度是GDP增长速度的2倍多。M2/GDP值，1990年为0.86，2011年为1.89，货币对应实物和服务需求超发近一倍，物价上涨是刚性的。

    针对房地产市场而言，房价与货币供应间还隔着货币信贷政策，政策的松与紧也直接关系到货币超发状态下流动性对房地产价格的影响。回顾下近年来货币政策的变化：2007年主要采取了加息、提高存款准备金率等手段遏制通胀以及经济过热现象；2008年由于国际金融危机因素影响，货币政策进行了大调整，一年内连续5次降息，4次降低存款准备金率。同时配合国家4万亿计划，商业银行大量放贷。房贷政策彻底放开，鼓励二套房消费，给予首付优惠和利率折扣等。在这样的政策刺激下，房地产市场率先实现反转，从2009年开始宽松货币政策的效力真正显现，部分地区的房价短期内翻倍，全国总体房价水平也开始了为期一年的同比持续上升。

    从2010年上半年起，央行关注到了流动性过剩和房贷政策过于宽松对于楼市的危害，开始逐步收紧政策，先从提高存款准备金率开始，两年内连续12次提升。2010年下半年，央行开始加息操作，一年内进行了连续5次加息。这一轮货币紧缩操作，配合行政性的限购措施，实际上已经对房地产投资投机购房需求构成了致命打击。一方面购买资格受限，另一方面房地产市场普遍缺钱，投资收益前景并不被看好。货币政策的紧缩直接影响了社会各界对房地产市场的整体预期。

    房地产具有保值增值的作用，但如果银行可贷资金下降，利率太高，购房首付门槛过高，同时限购政策发挥效力，那么房地产市场实际就变成了一种典型的限制性市场，资金不能自由流动。成交量和价格自然会出现回落。可以说，2011年-2012年的所谓楼市调控“效果”是由货币政策和限购政策共同完成的。

    此前执行的限购政策并没有放开，那么这轮市场回暖和价格的回升就只能由货币政策的放松来解释了。

    从以上分析看，今年来货币超发导致流动性过剩问题始终没有离开，而在此基础上货币政策的松与紧则在相当程度上控制了房地产市场价格的升与降。因此，面对房价的上涨，一味指责政府有关部门的调控是“越调越涨”是形而上学的，需要从更深层次来认识房价问题。在货币超发不可避免的情况下，以房价为调控目标的政策调控并不明智，不宜将房价作为调控目标，应该坚持落实房地产供应“双体系”，保障房建设更加完善，解决基本住房民生问题的同时，市场化商品房应获得更加有效的资源配置地位，用价格来对冲货币超发带来的流动性过剩问题。（北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）