本报记者　张小雅

    6月份，北京夏季的燥热已经蔓延开来，平常在小区门口扎堆闲聊揽客的房地产中介人员不见了踪影，取而代之的是与3、4位客户不断穿梭在闹市区的楼宇间。每个人都挥汗如雨，为这楼市的回暖再添一把火。这其中，就有林芝，她已经为了换房子的事奔波了一个月。

    由于房地产调控政策，林芝一直划分为“被限购”的调控对象。家里原有的房产是2004年置办下来的，地处南四环，“110平的房子，最后花了65万块钱。”林芝说这可能是自己一生做的最正确的事了。然而面临生养孩子的问题，她最终决定用这套房子在城里较好的地段置换一套二手90平米左右的房子。在调控期，房子卖不上价钱，但仍然卖出了260万，虽然没能在高点卖出，但这个价格还是让林芝满意的。“本来想搬到和平里附近，离东四那边的小学和北二环附近几所学校近一些。”但即便在调控当下，这个区域的二手房也依然超出了她的承受力，从3月份到5月份，林芝问的几套二手房单价都在3万8以上。于是她不得不把阵线收缩到崇文门、花市附近。“看的几套房子单价在3万2-3万5之间，按揭贷款可以控制在50-80万，况且利息还能打折，并且仍在降息”。在7月初中介带领看了一套位于磁器口和崇文门之间，2000年建成的一套96平方米的房子后，林芝决定就此下手。

    今年上半年，像林芝这样改善型需求群体的入市，并非个体。在记者走访的崇文门、宣武门、以及雍和宫、鼓楼附近的房产中介人员，均表示自5月底6月初宣布降息之后，来看周边区域房源的人明显增加。“尤其6月份，之前可能一周也就2-3位客户来看房子，但是忽然就变成一周会有十几位客户看房子或者挂牌交易。”在崇文门附近做了3年二手房中介买卖业务的小武说，最多的一周，他卖出了三套房源，总价最低和最高的一套分别为340万和860万元，客户都在40-50岁之间。相比普通住宅，中介也更愿意为高端住宅牵线搭桥，因为“卖出一套是一套”。

    不仅城区内二手高档住宅市场渐热，一手期房中的高档住宅，甚至是豪宅，在调控当下也并未“冰封”。北京地区2011年1月份后入市高端新建商品住宅成交量已突破372套。在搜房网发布的《2012年1-6月北京商品住宅销售金额排行榜》中，销售金额排行前10的项目中，每平方米单价在3万元以上的项目占去7席。单价在5万元上下的金茂府、西山壹号院、万和公馆上半年均是北京高端项目中的成交明星。在销售行情的加温下，6月份，北京入市的33个新盘当中有一半都是高端项目。

    为何调控政策之下，高端住宅项目反而热销？中房协研究中心总监回建强在接受本报记者采访时表示，购买高端住宅项目的人群一般都属于改善型需求，这部分人正值壮年，有改善愿望的同时也积攒了一定经济实力。在去年限购令刚出台的时候，由于调控政策比较突然且力度很大，未来调控方向尚未明朗，这一部分需求被突然压制住。而今过去一年，调控政策的边际效应在递减，所以部分改善型需求逐步释放出来；而另一部分，则是在宏观经济疲弱且前景不明下催生的实质性投资需求。“经济数据低于预期，房地产在中国仍是保值增值相对可靠的手段，在社会上也有普遍的认可度。尤其是高端住宅项目，因为其稀缺性保值程度会更高。”从这两个因素来看，上半年高端住宅项目的热销并非偶然。

    7月10日，位于海淀区西三环和西四环之间，紧邻地铁10号线巴沟站的万柳地块，以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件被中赫置地拿下。由此引发高档住宅市场将会“推波助澜”的猜测。在万柳地块成交第二天，周边区域的二手房便迎来“涨价潮”。一该区域的房产中介形容为“分期付款的、与房东讨价还价的，一周内无法付款的，甚至少交了定金的，都直接‘下课’。”对此，回建强认为，万柳地块高达4万每平米的楼板价，无疑会拉动区域房价，但要看市场是否配合，地王折戟的事也不鲜见。“结果其实是存在不确定性的”。

    在京城的这一边，万柳地块的成交虽然对小武本身无任何影响，但是3年的销售经验，经历过房地产市场的牛熊转换。小武认为 “不管限购政策去向何方，真正的高端市场永远都会有需求。”这也是为什么他一直不肯换店的原因。