■　刘海东

在9月份房地产价格增长连续第八个月放缓，增幅创三年多最低水平的形势下，财政部、国家税务总局、中国人民银行10月22日宣布，对个人购房人采取减税、减息、降首付三项优惠措施，促进房市的回暖和健康稳定发展。

这次罕见的“三剑齐发”组合拳，实际上对普通购房者的影响有多大呢？

一般来说，对购房者的影响取决于政策优惠的深度和广度。这次政府推出的举措对于广大购房者说来，都是实质利好，一位金融业内人士对此算了一笔账，按照此前金融机构对居民首套房房屋按揭贷款利率下限为基准利率0.85倍，而当利率下限调整为0.7倍之后，以客户贷款100万元、10年为例，客户需要支付的本息总额差达到7万元、月供差超过500元，差距非常明显。根据有关房地产专家推算，以五年期以上贷款为例，9月15日基准利率为7.83%，优惠利率为7.047%，经过9月16日和10月9日两次降息，再加上目前7折的基准利率水平，未来新购房者可享受的最低利率为5.229%。

对于普通购房者而言，房产交易税包括了契税、印花税、个人所得税，一般个人普通住房的契税率为房价的1.5%，印花税率为0.05%。而房产交易过程中还有相应的房产登记费。按现行规定，消费者购置一套房产证未满五年的二手房，税费和中介费总和已高达15%以上。以最近一些城市发布的救市措施、减免商品房交易税费的为例。根据政策推算，原先购买一套总价为100万元的商品房(面积140㎡以下)所需承担的税费是：契税100万×1.5%=15000元，印花税100万×0.05%=500元，房产登记费85元，合计税费15585元。减免税费以后，房产登记费85元暂停征收，契税、印花税按照80%的比例返还给购房者，购房者实际需要支出的税费为3100元，比调整前减少12400元。

专家分析，这一系列政策最大的受益者将是首次购买小户型自住房的购房者。有关业内人士算了一笔账，以一套面积为90平方米、单价1.7万元、总价153万元的的住宅为例，如果购房者是第一次购买且用来自住的话，按照原先的标准，卖方要交合同价0.5%的土地增值税7650元，买方合同价1.5%的契税22950元，而765元的印花税买卖双方都要缴纳。现在根据新政策，卖方的土地增值税可以免交，买方的契税只需交1%，双方的印花税都免交，这样，新标准为买卖双方各自节省8415元。这样总计算下来，对于首次购买小户型普通住宅的购房者而言，各类税费的减免，可以使总税费下降35%左右。

如果你以商业贷款100万元，公积金贷款30万元，按照20年期月等额还款法计算，之前，每个月需要还商贷7781元，公积金贷款2016元，现在分别为6726元和1912元，每月可节省商贷还款1055元，节省公积金还款103元。

从各方面计算都可以看出，房地产新政可以给购房者带来实实在在的好处，综合这几项政策对购房者可能降低交易成本达20%左右。可这些好处能否激发广大百姓的购房热情，还要看后续的反映和效果，从现在的民调看，形势并不乐观，这是因为人们对于房地产的当前形势还有诸多顾虑，如果房地产市场继续下行，现在买房的风险依然很大。一位想要买房的王先生心存疑惑的说：“现在钢材等建筑材料大幅度下跌，降低了建房成本，房价下跌也是很自然的事，我们不能因为小钱，而丢了大钱，自己买房还要等等看”。根据调查，像王先生这样持相同观点的人还不少。（山东省济宁市工商银行）